Le démembrement de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une stratégie d’investissement qui consiste à séparer la propriété d’une part de SCPI en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit.
Voici comment cela fonctionne :
- L’usufruitier : Il détient le droit de percevoir les revenus générés par la SCPI (les loyers), mais ne possède pas la propriété des parts. Il peut être un investisseur cherchant à obtenir des revenus immédiats sans acquérir les parts à long terme. L’usufruit peut avoir une durée limitée (souvent entre 5 et 10 ans).
- Le nu-propriétaire : Il détient la propriété des parts, mais n’a pas droit aux revenus pendant la durée du démembrement. En revanche, à l’expiration de l’usufruit, il récupère la pleine propriété des parts, sans avoir à payer d’impôts sur les revenus perçus pendant la période d’usufruit.
Avantages et inconvénients :
- Pour l’usufruitier : Il peut bénéficier de rendements potentiellement élevés sans avoir à acheter la pleine propriété des parts. Cependant, à la fin du démembrement, il perd tout droit sur les parts de SCPI.
- Pour le nu-propriétaire : Il achète les parts à un prix réduit (généralement entre 60 % et 70 % de leur valeur totale). À terme, il récupère l’intégralité des parts avec un potentiel de plus-value, mais sans percevoir de revenus pendant la durée du démembrement.
Optimisation fiscale :
Cette stratégie est souvent utilisée pour optimiser la fiscalité, notamment en cas de transmission ou pour limiter l’imposition sur les revenus fonciers, car le nu-propriétaire n’est pas taxé sur les revenus pendant la durée du démembrement.
En résumé, le démembrement de SCPI permet de moduler la répartition des droits entre investisseurs en fonction de leurs objectifs financiers et fiscaux.