Prêt viager hypothécaire : guide complet pour propriétaires séniors
Le prêt viager hypothécaire, plus qu'un crédit immobilier
Cette formule de crédit permet à un senior de débloquer une partie de la valeur de son bien sans le vendre ni le quitter, et à ses proches de préserver le patrimoine familial.
Horus Sélection vous explique simplement cette solution méconnue.
Découvrir le prêt viager hypothécaire
Pourquoi le prêt viager hypothécaire séduit-il autant ?
C’est une solution bénéfique pour tous : un senior obtient les fonds dont il a besoin sans quitter son logement, pendant que sa famille ou ses héritiers gardent la maitrise du patrimoine. Découvrez comment le prêt viager hypothécaire procure un capital immédiat, une sérénité financière aux propriétaires seniors, tout en offrant à leurs proches une alternative familiale respectueuse et sécurisée.
Liquidités immédiates
Un capital versé rapidement pour financer vos projets personnels, quels qu'ils soient
Pas de remboursement mensuel
Aucune mensualité de remboursement exigée, le budget retraite reste intact
Maintien à domicile
Le senior continue de vivre chez lui, en monétisant son patrimoine sans déménager
Propriété conservée
L’emprunteur reste pleinement propriétaire de son bien malgré l’hypothèque
Héritage protégé
La dette à rembourser est limitée à la valeur du bien, pas de mauvaise surprise pour les héritiers
Démarches facilitées
Pas de conditions de revenus, pas d'assurance emprunteur, ni questionnaire médical requis
Notre expertise à votre service
Horus Sélection accompagne emprunteurs et familles dans leurs projets de prêt viager hypothécaire
Avec plus de 300 dossiers immobiliers aboutis, nous mettons notre savoir-faire juridique et financier au service de votre situation. Que ce soit pour comparer le prêt viager hypothécaire avec les différentes formules de viager traditionnel, ou monter votre dossier d’emprunt, nous vous guidons pas à pas.
Qu'est-ce que le prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire est un crédit immobilier spécifique permettant à un propriétaire d’emprunter une somme d’argent en échange d’une hypothèque sur son logement, sans avoir à le vendre. Créé en 2006, il est régi par le Code de la consommation (articles L315-1 et suivants).
Concrètement, un établissement de crédit accorde un capital à une personne physique de plus de 65 ans, et le remboursement (capital + intérêts) n’est exigible qu’au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien si elle intervient avant.
En d’autres termes, le senior reste propriétaire de son bien et continue d’y vivre, tout en bénéficiant de liquidités pour ses projets. Aucune mensualité n’est due de son vivant : la dette sera soldée ultérieurement par la vente du bien après son décès. À ce moment, les héritiers auront le choix de rembourser le prêt pour conserver le logement, ou de laisser la vente du bien rembourser le prêteur, le solde éventuel leur revenant.
Un prêt sécurisé par une hypothèque et un cadre légal protecteur
Le prêt viager hypothécaire repose sur un acte notarié qui met en place une hypothèque de 1er rang sur le bien immobilier de l’emprunteur. Ce prêt étant exclusivement destiné aux biens à usage d’habitation, il garantit au prêteur une sûreté réelle, tout en offrant des protections solides à l’emprunteur. En effet, la loi prévoit que la dette ne pourra jamais excéder la valeur du bien hypothéqué au terme du contrat. Autrement dit, même si les intérêts capitalisés font gonfler la dette au-delà de la valeur du logement, la banque supportera la perte éventuelle, l’emprunteur ou sa succession n’auront pas à payer la différence.
De plus, si la valeur du bien est supérieure au montant dû à la fin, la différence revient aux héritiers après remboursement du prêt. Ces dispositions imposent l’aléa uniquement sur le prêteur, et non sur le senior ou sa famille. Le propriétaire conserve tous ses droits sur le bien durant sa vie : il peut l’occuper à sa guise, et reste responsable de son entretien comme tout propriétaire.
Les avantages clés du prêt viager hypothécaire
Pour l'emprunteur senior :
1. Un capital immédiat et non imposable
- Liquidités disponibles immédiatement : vous recevez dès la signature une somme d'argent conséquente pour financer vos projets, vos voyages, des travaux d'adaptation du domicile ou aider vos proches
- Montant librement utilisable pour tout projet personnel, sans justificatifs d'usage
- Somme perçue non fiscalisée : il s'agit d'un emprunt, pas d'un revenu imposable
2. Zéro remboursement de son vivant
- Aucune échéance à payer : vous n'avez ni intérêt ni capital à rembourser tant que vous vivez dans le bien
- Pas de risque de « fin de prêt » prématurée : l'organisme prêteur ne peut exiger de remboursement tant que l'emprunteur est vivant
- Tranquillité d'esprit : aucun risque de saisie pour cause de non-paiement d'échéance puisqu'il n'y en a pas
3. La conservation de son cadre de vie
- Pas de contrainte de déménagement : vous demeurez chez vous à vie
- Préservation des liens sociaux de proximité et des habitudes
- Sécurité et confort psychologique du « vieillir chez soi »
4. Des conditions d'emprunt adaptées aux seniors
- Aucun examen médical ni questionnaire de santé requis pour obtenir le prêt
- Pas de condition de revenus minimum : la garantie hypothécaire suffit
- Pas d'assurance emprunteur à souscrire, réduisant les coûts et simplifiant les démarches
5. Un contrat flexible et sécurisé
- Possibilité de rembourser par anticipation à tout moment
- Options de versement modulables : capital en une fois ou versements échelonnés
- Cadre réglementé par le Code de la consommation
6. Un patrimoine maîtrisé et une transmission préservée
- Maîtrise de l'utilisation de votre patrimoine : vous transformez votre bien en liquidités tout en restant propriétaire
- Réduction potentielle des droits de succession grâce à la déduction de la dette
- Liberté de disposer des fonds pour anticiper la transmission ou aider vos proches
Pour la famille / les héritiers :
1. Aucun risque de dette au-delà du bien légué
- Protection totale contre le risque financier : la dette est plafonnée à la valeur du bien
- Succession allégée : le prêt se rembourse sur le produit de la vente
- Pas de surprise cachée : toutes les conditions sont connues à l'avance
« J’ai pu devenir copropriétaire de l’appartement de mes parents en remboursant leur prêt viager hypothécaire après leur décès. Une solution qui nous a permis de garder le bien familial. » – Marie, 42 ans, Lyon
2. La possibilité de conserver le bien familial
- Choix de garder la maison : les héritiers peuvent rembourser la banque et récupérer le logement
- Temps de réflexion : délai accordé pour prendre la décision
- Transmission immobilière maintenue contrairement au viager
3. L'autonomie financière du parent préservée
- Un parent qui ne dépend pas financièrement de ses enfants
- Des conflits liés à l'héritage anticipé évités
- Respect du souhait du senior de rester propriétaire
4. L'absence de charge financière directe pour les proches
- Pas d'avance de fonds : la banque fournit les liquidités
- Pas de gestion locative ni de contrainte immobilière
- Sérénité face aux frais futurs du parent
5. L'optimisation fiscale et patrimoniale de la succession
- Diminution de l'actif taxable par déduction de la dette
- Pas de droits de succession sur les fonds déjà consommés
- Possibilité d'anticiper la transmission via des donations
6. Une démarche éthique et équilibrée intergénérationnellement
- Ni pari sur la mort, ni précarisation du senior
- Solidarité préservée : le patrimoine sert au confort du parent
- Absence de formalités complexes pour les héritiers lors de la succession
Le prêt viager hypothécaire constitue une alternative équilibrée aux solutions classiques. Il offre aux seniors une amélioration de leur confort de vie sans quitter leur domicile, et aux familles la garantie que le patrimoine est utilisé pour le bien du parent tout en étant protégé légalement.
des experts engagés
Transformez votre habitation en capital retraite tout en en restant propriétaire
Le prêt viager hypothécaire représente une solution patrimoniale innovante pour les propriétaires seniors souhaitant améliorer leur qualité de vie sans déménager. Il offre une réponse concrète au défi du financement des années de retraite tout en respectant l’attachement au foyer et en préservant les intérêts des héritiers.
Emprunteur / senior
Êtes-vous concerné par le prêt viager hypothécaire ?
- Vous avez 65 ans ou plus et êtes propriétaire d'une maison ou d'un appartement
- Vos revenus de retraite ne suffisent pas pour vivre comme vous le souhaiteriez
- Vous voulez rester dans votre logement et éviter de le vendre
- Vous anticipez des dépenses importantes à venir, des travaux pour mieux vendre votre bien
- Votre patrimoine est principalement immobilier et vous avez peu d'épargne disponible
- Vous n'avez pas d'héritier direct ou vos héritiers préfèrent vous voir bien vivre
Héritiers / Famille
Votre famille pourrait-elle bénéficier du prêt viager hypothécaire ?
- Vos parents âgés ont un bien immobilier mais un budget serré
- Vous tenez à la maison familiale et préférez qu'elle soit hypothéquée plutôt que vendue
- Vous ne pouvez pas aider financièrement vos parents autant qu'ils en auraient besoin
- Vous recherchez une solution plus neutre qu'un viager sans cession à un tiers
- Vous souhaitez éviter les conflits entre héritiers en reportant le règlement au décès
- Vous êtes vous-même investisseur et étudiez toutes les solutions patrimoniales optimales
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Capital + Intérêts : le mécanisme de remboursement
Fonctionnement du prêt viager hypothécaire
Vous vous interrogez sur le déroulement concret du prêt viager hypothécaire ? Voici les étapes clés d’une opération type. Dans un prêt viager hypothécaire, le financement s’articule autour de deux composantes :
Le capital emprunté
Une somme initiale versée au profit de l'emprunteur senior, en une seule fois ou de façon échelonnée. Ce capital est déterminé en fonction de plusieurs critères : valeur du bien immobilier, âge de l'emprunteur, et politique de risque de la banque. Plus l'emprunteur est âgé, plus la part de valeur pouvant être empruntée est élevée.
En France, les quotités accordées restent prudentes : de 15 à 50% de la valeur du bien. Par exemple, un couple de 72 ans propriétaire d'une maison estimée 400 000€ peut emprunter autour de 115 000€*. Le versement du capital intervient à la signature chez le notaire, sans condition d'emploi des fonds (hors activité professionnelle).
*Un crédit vous engage, vérifiez votre capacité de remboursement.
Les intérêts du prêt
Comme tout crédit, le prêt viager hypothécaire génère des intérêts. Ils sont généralement capitalisés : vous n'avez pas à les payer périodiquement, ils s'ajoutent au capital restant dû. Le taux d'intérêt est fixe et souvent plus élevé que pour un prêt immobilier classique, tournant autour de 5 à 7 % en taux fixe annuel.
À ce taux, la dette double en environ 12 ans si aucun intérêt n'est remboursé entre-temps.
Le remboursement final inclura le capital emprunté + l'ensemble des intérêts accumulés. Les intérêts peuvent être reversés annuellement pour n'avoir que le montant emprunté à rembourser.
Plusieurs événements peuvent déclencher le remboursement du prêt : le décès de l'emprunteur, la vente volontaire du bien ou un remboursement anticipé libre.
Fiscalité détaillée – emprunteur senior
Avantages fiscaux pour l'emprunteur
- Pas d'impôt sur la somme empruntée : le capital que vous recevez n'est pas un revenu, mais un prêt non soumis à l'impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux
- Aucune plus-value immobilière immédiate : puisqu'il n'y a pas de vente du bien, vous évitez la taxation sur la plus-value latente
- Prise en compte de la dette à l'IFI : la dette du prêt viager hypothécaire est déductible de la valeur de votre patrimoine immobilier taxable
- Déductibilité des intérêts dans certains cas : si le bien hypothéqué est mis en location, les intérêts peuvent être déduits des revenus fonciers
- Réallocation non imposable du patrimoine : vous pouvez organiser la transmission de façon fiscalement efficiente en utilisant l'argent emprunté pour des donations
Fiscalité détaillée – héritiers
Impacts pour les héritiers et la succession
- Dette déductible de la succession : au décès, la dette du prêt viager hypothécaire vient en déduction de l'actif successoral, réduisant les droits à payer
- Solde positif éventuel non taxé : si la vente du bien génère un excédent, ce solde est versé aux héritiers dans le cadre de la succession normale
- Plus-value immobilière : si les héritiers vendent le bien après l'avoir récupéré, la plus-value est calculée par rapport à la valeur au décès
- Aucun impôt caché pour les héritiers : le prêt viager hypothécaire n'implique pas d'imposition spécifique supplémentaire
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Vos questions les plus fréquentes
Le prêt viager hypothécaire laisse-t-il une dette à la charge des héritiers ?
- Soit les héritiers remboursent la dette pour garder le logement,
- Soit ils laissent vendre le bien pour solder le prêt.
Que se passe-t-il si l'emprunteur vit beaucoup plus longtemps que prévu ?
Rien de dramatique, au contraire : le senior pourra continuer à vivre dans son logement sans aucun changement, et la banque continuera simplement de capitaliser les intérêts. Il n’y a aucune limite de durée : le prêt est viager.
Si l’emprunteur dépasse largement l’espérance de vie estimée, la dette peut devenir supérieure au montant initial emprunté, mais cela ne met pas en péril l’emprunteur ni ses héritiers car la banque assumera la part de dette excédant la valeur du bien.
Il n’y a aucun risque d’expulsion ou de demande de remboursement anticipé. Pour la banque, ce scénario signifie un rendement réduit sur l’opération, mais ce risque est accepté dès le départ.
Peut-on rembourser le prêt ou vendre le bien avant le décès ?
Oui, tout à fait. L’emprunteur a toujours la faculté de rembourser par anticipation le prêt viager hypothécaire, partiellement ou en totalité. Les modalités de remboursement anticipé sont précisées dans le contrat et encadrées par la réglementation. En ce qui concerne la vente du logement, c’est l’un des cas prévus de dénouement du prêt.
Si vous décidez de vendre votre bien hypothéqué de votre vivant, il faudra utiliser une partie du prix de vente pour rembourser intégralement le capital et les intérêts dus. Le reste du prix de vente vous revient ensuite. Ce remboursement anticipé suite à vente est généralement sans pénalité ou avec des pénalités réduites.
Quelles banques proposent actuellement le prêt viager hypothécaire en France ?
Prêt viager hypothécaire ou viager occupé : quelle solution choisir ?
Ce sont deux solutions bien différentes.
Le viager occupé est une vente : le propriétaire cède son bien à un acheteur, en échange d’un bouquet et d’une rente viagère à vie.
Le prêt viager hypothécaire n’est pas une vente : le propriétaire reste propriétaire, il emprunte une somme en gardant son bien en garantie.
Du point de vue du senior, en viager occupé, vous bénéficiez d’un revenu viager à vie qui peut durer jusqu’à votre décès. Avec un prêt viager hypothécaire, vous recevez un montant défini à l’avance. Du point de vue patrimonial, le prêt viager hypothécaire présente des atouts : vous restez propriétaire du bien, vos héritiers pourront récupérer la propriété.
Le choix dépend de vos priorités : revenu garanti à vie (viager) ou conservation de la propriété (prêt viager hypothécaire).
Quelles sont les conditions d'éligibilité et les frais d'un prêt viager hypothécaire ?
Les conditions d’éligibilité sont simples : être une personne physique âgée d’au moins 60 ans, propriétaire d’un bien immobilier d’habitation situé en France. Le bien doit être libre de toute hypothèque prioritaire. Il n’y a pas de condition de ressources ou d’état de santé. Une expertise immobilière du bien est requise.
Les frais sont les suivants : frais de notaire (2 à 3% du montant emprunté), frais de dossier du prêteur (souvent 5% du prêt), intérêts capitalisés (environ 6% selon les offres), frais d’expertise et frais de courtage éventuels.
Le TAEG vous donne la mesure globale du coût, oscillant entre 6 et 8% selon les cas.
Viager et juridique
Découvrir le cadre juridique essentiel du prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire s’inscrit dans un cadre juridique précis, défini par le Code de la consommation et complété par les règles hypothécaires du Code civil. Plusieurs principes offrent un équilibre contractuel entre le senior emprunteur et l’établissement prêteur.
Les clauses incontournables d'un contrat de prêt viager hypothécaire
Remboursement différé total
Le prêt est accordé sans échéance de remboursement pendant la durée de vie de l'emprunteur
Plafonnement de la dette
La responsabilité de l'emprunteur est limitée à la valeur du bien hypothéqué au terme légal
Remboursement anticipé
L'emprunteur peut rembourser par anticipation moyennant les conditions contractuelles
Pas d'assurance emprunteur
Aucune assurance décès-invalidité n'est requise, aucun examen de santé n'est obligatoire
Entretien du bien
L'emprunteur s'engage à maintenir et conserver la valeur du bien et à continuer de l'assurer
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Bon à savoir :
En l’absence totale de remboursement, la durée du prêt viager hypothécaire peut s’étendre bien au-delà de la durée initialement prévue. Les contrats fixent souvent une échéance théorique correspondant à l’espérance de vie estimée, mais celle-ci est automatiquement prorogée si l’emprunteur est toujours en vie à cette date. La banque ne peut donc pas exiger le remboursement tant que l’emprunteur est vivant et respecte le contrat.
Les frais à prévoir :
- Frais de notaire (hypothèque) : calculés sur le montant du prêt et non sur la valeur totale du bien, comprenant la taxe de publicité foncière et les émoluments du notaire
- Frais de dossier / commission du prêteur : généralement à la charge de l'emprunteur, clairement indiqués dès le départ et négociables avec l'accompagnement d'Horus Sélection
Cas particuliers : couples, tutelle, démembrement, cumul d'emprunts
Le prêt viager hypothécaire peut s’adapter à plusieurs situations spécifiques. Bien que son schéma de base soit simple, il peut être mis en œuvre dans des cas moins standards avec quelques aménagements. Chaque option ouvre des perspectives juridiques et financières stratégiques.
Prêt viager hypothécaire sur deux têtes (couple)
Il est possible de souscrire un prêt viager hypothécaire à deux emprunteurs, généralement un couple marié, pacsé ou concubins copropriétaires. Le contrat précise qu'il n'y aura remboursement qu'au décès du second emprunteur. L'âge pris en compte pour déterminer la somme prêtée est celui du plus jeune des deux, car la banque anticipe une longévité plus grande.
En contrepartie, cette formule protège pleinement le conjoint survivant : au décès du premier, le contrat continue pour le second sans modification. C'est un excellent moyen de s'assurer que le conjoint ne se retrouve pas en difficulté après le décès du premier.
Personne sous protection juridique (tutelle, curatelle)
Si le propriétaire senior est placé sous tutelle ou curatelle, il est possible d'envisager un prêt viager hypothécaire, mais la procédure sera plus encadrée. Il faudra au préalable obtenir l'autorisation du juge des tutelles, car il s'agit d'un acte de disposition du patrimoine de la personne protégée. Le tuteur devra monter un dossier justifiant de l'intérêt du prêt viager hypothécaire (financer son maintien à domicile, payer une aide renforcée, etc.).
Le juge vérifiera que l'opération est conforme aux besoins et ne lèse pas la personne protégée. L'accompagnement d'un notaire spécialisé est vivement recommandé.
Biens en indivision ou détenus en société (SCI)
Le prêt viager hypothécaire doit être consenti par une personne physique sur un bien lui appartenant en propre. Si votre bien est en indivision, il est nécessaire que tous les co-indivisaires participent à l'opération. Cela complique souvent les choses, notamment si les autres indivisaires sont jeunes.
La solution peut être de sortir d'indivision préalablement. Si le bien est détenu via une SCI, la problématique est similaire : le Code de la consommation ne s'applique qu'aux prêts aux personnes physiques. Il faudrait donc sortir le bien de la SCI pour qu'il devienne éligible. Le prêt viager hypothécaire est surtout destiné aux biens en pleine propriété détenus directement.
Cumul avec d'autres emprunts ou dispositifs
Le prêt viager hypothécaire peut coexister avec d'autres mécanismes, mais sous conditions. Si un crédit immobilier classique est encore en cours sur le logement, la banque exigera généralement son remboursement simultané, afin d'être en première position sur l'hypothèque. Il est possible d'utiliser une partie du capital emprunté en prêt viager hypothécaire pour solder le reliquat d'un prêt existant.
Par ailleurs, rien n'empêche de combiner un prêt viager hypothécaire sur votre résidence principale et, par exemple, une vente en viager libre sur une résidence secondaire. Le prêt viager hypothécaire peut être vu comme une solution transitoire ou complémentaire en attendant de finaliser un autre projet patrimonial.
La meilleure expertise viagère
Découvrir 3 alternatives au prêt viager hypothécaire
La vente en viager occupé
Le propriétaire senior vend son bien à un investisseur tout en conservant le droit d’y habiter à vie. En échange, il reçoit un bouquet initial et une rente viagère mensuelle à vie. Solution offrant un revenu garanti, mais l’acheteur devient propriétaire dès le départ.
La vente à terme
Le propriétaire vend son bien et perçoit des paiements échelonnés sur une durée fixe prédéfinie (par exemple 10 ans, 15 ans…). Les versements s’arrêtent une fois le terme atteint, même s’il est toujours en vie. Cette solution élimine l’aléa de longévité.
La vente en nue-propriété
Le propriétaire cède définitivement la nue-propriété de son bien à un investisseur, mais il conserve l’usufruit viager du bien sa vie durant. Il reçoit ainsi un capital immédiat plus élevé tout en continuant à occuper le bien ou à le louer à sa guise.
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