Qui paie la taxe foncière en viager occupé ? Règles et exceptions

Points clés :

• L’acquéreur devient propriétaire et assume la taxe foncière par défaut.
• Le vendeur peut prendre en charge cette taxe selon les termes du contrat.
• Conserver l’usage du bien implique une répartition des charges spécifique.
• La négociation des conditions dans l’acte de viager s’avère déterminante.
• Diverses exonérations existent selon l’âge et les ressources du contribuable.
• L’expertise notariale garantit la sécurisation de la transaction.

Le principe juridique : l’acquéreur propriétaire assume la taxe foncière

Établissons d’emblée les fondements : dès la signature de l’acte de vente chez le notaire, l’acquéreur – appelé débirentier – acquiert la propriété légale du bien immobilier. Cette transmission de propriété entraîne automatiquement l’obligation de s’acquitter de la taxe foncière, conformément au code général des impôts qui impose cette charge au propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition.

Cette logique peut dérouter initialement. Comment l’acheteur peut-il régler une taxe sur un bien qu’il ne peut occuper ? La cohérence juridique demeure pourtant irréprochable. Le débirentier acquiert immédiatement la nue-propriété, même si le vendeur conserve son droit d’usage. Cette distinction entre propriété juridique et occupation effective constitue l’architecture fondamentale du système viager.

Illustrons par l’exemple de Marie, 78 ans, qui cède sa demeure bourgeoise bordelaise en viager occupé à un couple d’investisseurs parisiens. Bien qu’elle continue de cultiver son jardin et d’accueillir ses petits-enfants dans « sa » maison, le couple acquéreur recevra l’avis de taxe foncière l’année suivante. Cette situation, loin d’être exceptionnelle, révèle parfaitement le décalage entre réalité quotidienne et réalité juridique. Pour approfondir votre compréhension, visitez notre page sur le viager occupé.

La réalité du terrain : négociation et répartition des charges en viager

Si la théorie juridique semble tranchée, la pratique dévoile une réalité bien différente. Dans la majorité écrasante des transactions que nous observons, la question de la taxe foncière en viager occupé fait l’objet de négociations approfondies entre les parties. D’où provient cette divergence entre droit et pratique ?

La réponse réside dans la logique économique du viager occupé. Le vendeur, qui bénéficie pleinement de son logement, consent souvent à assumer cette taxe, la percevant comme une contrepartie naturelle de son droit d’occupation. Cette approche pragmatique transforme la taxe foncière en une forme de « loyer inversé » que le crédirentier verse pour demeurer chez lui.

Attention toutefois : cette répartition alternative n’a rien d’automatique ! Elle doit figurer explicitement dans l’acte de vente, sans quoi l’acquéreur reste légalement tenu au paiement. Je garde en mémoire un contentieux particulièrement délicat où un vendeur octogénaire s’était vu réclamer trois années d’arriérés, simplement parce que le contrat demeurait évasif sur ce point.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), composante de la taxe foncière, suit généralement la même logique. Naturellement, celui qui génère les déchets en supporte le coût. Cette répartition paraît si évidente qu’elle s’impose même lorsque le contrat ne la précise pas explicitement. Les impôts en viager occupé nécessitent donc une attention particulière lors de la rédaction contractuelle. Pour explorer plus en détail cette répartition, consultez notre article sur Viager : qui paie les travaux ? Répartition des responsabilités expliquée.

Fiscalité en viager occupé : qui paie quoi selon le type de droits conservés

La complexité s’intensifie lorsqu’on examine les différentes catégories de droits que peut conserver le vendeur. Cette distinction technique influence directement la répartition des obligations fiscales et la gestion des charges en viager.

Avec un simple droit d’usage et d’habitation (DUH), le vendeur ne peut qu’occuper personnellement le logement. Il ne peut ni le louer, ni l’exploiter commercialement. Dans cette configuration, l’usage veut généralement que l’acquéreur supporte la taxe foncière, le vendeur se contentant de la taxe d’habitation et des charges courantes.

La situation évolue radicalement si le crédirentier conserve l’usufruit complet du bien. L’usufruitier jouit alors de tous les avantages économiques de la propriété : location, perception de revenus, exploitation du bien. Cette position plus favorable justifie qu’il assume également les charges de propriété, taxe foncière comprise.

Cette nuance juridique génère des conséquences pratiques majeures. Un vendeur usufruitier d’un appartement parisien qu’il propose en location Airbnb devra logiquement supporter tous les impôts locaux, tandis qu’un senior occupant simplement sa résidence principale négociera plus aisément le transfert de cette charge vers l’acquéreur.

La fiscalité locale du viager ne s’arrête pas là. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) illustre parfaitement cette segmentation : l’acquéreur déclare la valeur de la nue-propriété, le vendeur celle de son droit d’usage ou d’usufruit. Cette répartition reflète la réalité économique de chaque position. Pour plus d’informations sur l’achat en viager, visitez notre page pour acheter en viager.

Les exonérations de taxe foncière applicables en viager

Heureusement, le système fiscal prévoit plusieurs dispositifs d’allègement susceptibles de modifier considérablement la donne. Ces exonérations, souvent méconnues, méritent une attention particulière dans le contexte viager.

L’exonération destinée aux plus de 75 ans constitue probablement le dispositif le plus pertinent. Sous condition de ressources (revenu fiscal de référence inférieur à 12 704€ pour une part, majoré de 3 393€ par demi-part supplémentaire en 2025), ces seniors bénéficient d’une exonération totale de taxe foncière sur leur résidence principale. Cette mesure sociale, qui concernait 1,2 million de foyers en 2023, revêt une importance particulière en viager occupé.

Les bénéficiaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA), de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI) ou de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) profitent du même avantage, toujours sous conditions de ressources. Un couple marié percevant l’AAH ne doit pas dépasser 19 097€ de revenus cumulés pour prétendre à l’exonération.

Ces dispositifs transforment parfois intégralement l’équation financière du viager. Considérons un vendeur de 76 ans aux revenus modestes : si son exonération de taxe foncière était transférée vers l’acquéreur, cela représenterait un avantage financier substantiel, potentiellement répercutable sur le montant de la rente viagère.

Les demandes de dégrèvement gracieux constituent une autre voie de recours, particulièrement efficace selon les statistiques : plus de 50% aboutissent chaque année. Ces procédures, destinées aux contribuables en difficulté financière, peuvent apporter un soulagement appréciable lorsque la taxe foncière excède 50% des revenus du foyer.

Négociation et clauses contractuelles : sécuriser la répartition

La rédaction du contrat de viager constitue l’étape où se cristallisent toutes ces considérations théoriques. Cette phase de négociation détermine l’équilibre financier de l’opération pour les décennies à venir.

Dans ma pratique, j’observe diverses approches contractuelles. Certains vendeurs acceptent volontiers la charge de la taxe foncière en contrepartie d’une rente viagère majorée. Cette solution, séduisante en théorie, nécessite un calcul actuariel précis pour éviter les déséquilibres. D’autres préfèrent transférer intégralement cette responsabilité vers l’acquéreur, quitte à accepter une rente légèrement réduite.

Une troisième voie, plus raffinée, consiste en un partage proportionnel. Par exemple : 70% de la taxe foncière à la charge du vendeur occupant, 30% pour l’acquéreur propriétaire. Cette répartition, qui peut sembler artificielle, reflète parfois mieux la réalité économique de chaque position.

L’enjeu transcende la simple question fiscale. Une mauvaise répartition des charges peut engendrer des tensions durables entre les parties. J’ai observé des relations se détériorer irrémédiablement autour de quelques centaines d’euros de taxe foncière, alors que l’opération portait sur plusieurs centaines de milliers d’euros.

La clause de révision mérite également une attention soutenue. Que se passe-t-il si la taxe foncière augmente brutalement ? Si le vendeur perd son exonération pour dépassement du plafond de ressources ? Ces situations, loin d’être hypothétiques, justifient une rédaction contractuelle anticipatrice.

L’accompagnement notarial s’avère ici indispensable. Seul ce professionnel du droit maîtrise parfaitement les subtilités juridiques et fiscales du viager. Son expertise permet d’éviter les écueils les plus fréquents et de sécuriser durablement la transaction. Pour suivre l’actualité et enrichir votre compréhension, explorez notre liste de tous nos articles sur le viager.