Vente à terme : guide complet pour propriétaires et investisseurs
La vente à terme, l'alternative patrimoniale sécurisée à échéance fixe
Sécuriser la cession de son bien immobilier via un échéancier maîtrisé tout en conservant son domicile, ou investir dans la pierre à prix décoté avec une durée connue à l’avance, la vente à terme offre ces opportunités sans l’incertitude du viager traditionnel.
Horus Sélection est là pour vous aider à en comprendre les subtilités et à vous accompagner pas à pas.
Découvrir la vente à terme
Pourquoi opter pour la vente à terme ?
C’est un montage gagnant-gagnant entre un senior qui programme sa retraite selon un calendrier défini sans quitter son logement, et un investisseur patrimonial qui sécurise l’avenir avec une visibilité totale sur les échéances. Découvrez comment la vente à terme offre revenus échelonnés garantis, planification maîtrisée et sécurité contractuelle aux vendeurs seniors, tout en proposant aux acquéreurs un placement décoté, prévisible et rentable, sans incertitudes temporelles.
Revenus garantis
Des mensualités fixes versées sur une durée déterminée, garanties par un contrat notarié
Maintien à domicile
Un lieu de vie préservé en monétisant son patrimoine immobilier sur une période définie
Capital immédiat
Un bouquet perçu dès la signature pour financer ses projets
Prix avantageux
Une acquisition immobilière décotée grâce à la jouissance différée et au paiement échelonné
Dimension éthique
Un placement utile qui assure le bien-être du vendeur senior tout en restant équilibré et solidaire
Zéro gestion locative
Un investissement immobilier sans contraintes de locataire ni risque d'impayés pendant la durée convenue
Notre expertise patrimoniale à votre service
Horus Sélection accompagne vendeurs et acquéreurs dans leurs stratégies de vente à terme
Spécialistes des solutions patrimoniales alternatives, nous mettons notre expertise juridique et financière au service de votre projet de vente à terme, en complément de nos activités viager.
Qu'est-ce que la vente à terme ?
La vente à terme est une formule immobilière alternative qui permet à un vendeur (souvent un senior) de céder son bien à un acheteur, en échange d’un bouquet (capital initial versé comptant) et de mensualités étalées sur une durée fixée à l’avance. Contrairement au viager occupé ou au viager libre, ces versements s’arrêtent à l’échéance prévue par le contrat, éliminant ainsi l’aléa lié à la longévité du vendeur.
Selon les modalités convenues, le vendeur peut conserver l’usage du bien pendant la période de paiement, on parle alors de vente à terme occupée. Dans ce cas, l’acheteur devient propriétaire dès l’acte notarié mais sans jouissance immédiate du logement jusqu’au terme fixé. À l’échéance, l’acquéreur récupère la pleine jouissance du bien.
Dans le cas d’une libération du bien immobilier par le vendeur lors de la signature de l’acte notarié (plus rare), on parle de vente à terme libre.
Dans tous les cas, le montant total, la durée des paiements et les conditions de l’opération sont définis dès le départ dans le contrat notarié, offrant une grande prévisibilité aux deux parties.
Jouissance différée : un équilibre contractuel sans aléa viager
En vente à terme occupée, le principe de la jouissance différée est la clé de l’équilibre du contrat. Concrètement, le vendeur conserve l’usus (le Droit d’Usage et d’Habitation) du bien, pendant la durée prévue (5, 10 ou 15 ans, voire à vie s’il en a été convenu ainsi). Il peut donc demeurer chez lui pendant toute cette période, mais sans pouvoir louer le logement à un tiers.
De son côté, l’acquéreur accepte d’être propriétaire sans usage immédiat pendant la période convenue. En contrepartie, il bénéficie d’une décote sur le prix de vente équivalente à la valeur monétaire de ce droit d’usage temporaire. Cette décote d’occupation compense l’attente de l’acheteur, en reflétant le manque à gagner (loyers non perçus) durant la période où le bien reste occupé par le vendeur.
La vente à terme repose ainsi sur un équilibre : un senior reste chez lui en améliorant sa retraite grâce à des versements garantis, pendant qu’un investisseur acquiert le bien immobilier à un coût réduit et connu à l’avance, compensant l’attente par une économie substantielle sans aléa.
Les avantages clés de la vente à terme
Pour le vendeur :
1. Un complément de revenus significatif et planifié
- Perception d’un capital immédiat (bouquet) qui permet de réaliser des projets, d'épargner ou d'aider ses proches
- Mensualités régulières versées pendant X années (généralement 10, 15 ou 20 ans), indexées périodiquement pour suivre le coût de la vie
- Revenus supplémentaires non imposables (les versements de la vente à terme ne sont pas considérés comme des revenus, mais comme le prix de vente échelonné)
- Sécurité financière grâce à un paiement contractuellement garanti, sans risque d'interruption imprévue
« Avec ma vente à terme sur 15 ans, j’ai reçu un bouquet de 50 000 € puis une mensualité de 1 000 € pendant 180 mois. Ce complément, additionné à ma retraite, m’a permis de vivre plus confortablement et de financer tranquillement mes dépenses de santé. » – Andrée, 72 ans, Bordeaux
2. La conservation de votre cadre de vie familier
- Aucune obligation de déménagement immédiat comme dans une vente classique
- Maintien à domicile garanti contractuellement pendant la période convenue
- Préservation des liens sociaux de proximité et des habitudes de vie
- Bien-être psychologique de pouvoir vieillir chez soi dans de bonnes conditions
3. Une protection juridique renforcée
- Vente conclue par acte notarié avec toutes les garanties légales nécessaires
- Privilège de vendeur inscrit pour garantir la sérénité financière du vendeur
- Clause résolutoire prévue en cas de défaut de paiement de l'acheteur*
- Indexation possible des mensualités pour préserver le pouvoir d'achat du vendeur tout au long du terme
4. Un allègement de vos charges d'entretien
- Gros travaux (toiture, ravalement, structure…) généralement à la charge de l'acheteur propriétaire
- Soulagement vis-à-vis des dépenses imprévues et des grosses réparations
- Transfert progressif des responsabilités : l'acheteur prend progressivement en charge le bien comme futur propriétaire
- Possibilité de négocier la répartition des charges (taxes, assurance, entretien courant) dans le contrat
En l’absence de précision, il est d’usage que le vendeur occupant assume les charges courantes et les éventuelles taxes d’habitation, tandis que l’acquéreur prend en charge la taxe foncière et les grosses réparations pendant la durée de la vente à terme.
5. La transmission préservée du patrimoine
- Monétisation immédiate du bien immobilier tout en en conservant l'usage temporaire
- Liberté d'utiliser les fonds obtenus (améliorer son quotidien, financer d'éventuels soins, aider la famille de son vivant)
- Héritage sécurisé : en cas de décès du vendeur avant la fin du terme, les héritiers percevront le solde du prix selon les modalités prévues (poursuite des mensualités ou capital versé)
- Solution adaptée aux seniors avec héritiers : le mécanisme évite que la famille ne soit lésée en garantissant le paiement intégral du bien, même si le vendeur disparaît prématurément
6. La tranquillité d'esprit pour votre avenir
- Financement d'un projet ou de besoins futurs par des versements garantis sur une période définie
- Élimination du souci de la gestion immobilière (l'acheteur prend en charge les grosses obligations, le vendeur n'a plus la charge d'une vente classique ou d'une location)
- Capacité à faire face aux dépenses médicales imprévues grâce aux revenus de la vente à terme
- Possibilité de financer des services à la personne ou une entrée en établissement spécialisé au moyen du bouquet et des rentes perçues
En bref, la vente à terme permet au vendeur senior d’améliorer son confort de vie sans quitter son domicile pendant la durée convenue, de transformer son logement en revenus sécurisés sur une période définie, et de prévoir sereinement la suite en protégeant ses proches.
Pour l'acquéreur :
1. Une acquisition à prix décoté et sans aléa
- Décote immédiate sur la valeur du bien occupé, calculée selon la durée d'occupation convenue (par exemple une décote de l'ordre de 20 à 40 % pour une occupation de 10 à 20 ans)
- Montant total connu à l'avance : pas de mauvaise surprise, le prix d'achat est fixé dès le départ, quelle que soit la longévité du vendeur
- Protection contre les aléas du marché : la décote à l'entrée offre une marge de sécurité et un potentiel de plus-value à terme
- Accès à des biens difficiles à obtenir en temps normal, grâce à un paiement échelonné et un prix réduit par rapport au marché libre
« J’ai pu acheter ma maison en centre-ville valorisée 300 000 € en ne payant que 210 000 € au total sur 12 ans, car le vendeur y restait 10 ans. J’ai ainsi acquis un bien inenvisageable pour moi sur le marché traditionnel, tout en étalant mon investissement sans emprunt bancaire. » – Paul, 40 ans, Montpellier
2. Un investissement financièrement optimisé
- Bouquet modéré : une mise de départ réduite par rapport à un achat comptant classique, le reste étant financé au fil du temps
- Paiement étalé sans crédit bancaire : la vente à terme joue le rôle d'un crédit-vendeur, évitant le recours à un prêt immobilier et à son assurance
- Gestion de trésorerie facilitée : vos versements mensuels suivent votre capacité d'épargne, avec un engagement budgété sur mesure
- Possibilité de diversifier votre patrimoine immobilier sans alourdir brutalement votre endettement, en finançant progressivement plusieurs opérations à terme
3. Une fiscalité attractive pendant la durée occupée
- Aucun revenu locatif à déclarer tant que le vendeur occupe le bien (pas de loyers perçus, donc pas d'impôt sur des revenus immobiliers)
- Optimisation de l'IFI : en cas d'occupation du bien, l'acquéreur ne déclare à l'Impôt sur la Fortune Immobilière que la valeur de la nue-propriété qu'il détient (valeur occupée), et non la valeur libre du bien
- Plus-value future optimisée : à la revente du bien une fois libre, la plus-value imposable sera calculée entre le prix d'acquisition (bouquet + total des mensualités versées) et le prix de revente libre. Les abattements pour durée de détention s'appliqueront (exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux)
- Avantage sur le taux d'endettement : les mensualités de la vente à terme ne sont pas considérées comme un emprunt bancaire classique et n'entrent donc pas dans le calcul strict du taux d'endettement réglementaire (35 % HCSF). Seules les échéances d'un éventuel prêt contracté pour financer le bouquet s'y ajouteraient. (En pratique, les banques pourront comptabiliser la rente comme une charge fixe dans l'étude du reste-à-vivre : un acquéreur souhaitant préserver sa capacité d'emprunt aura tout intérêt à autofinancer le bouquet et à vérifier la politique de son établissement bancaire.)
4. Zéro contrainte de gestion locative
- Pas de locataire à chercher ni à gérer pendant toute la période de l'occupation par le vendeur
- Absence de risque d'impayés de loyer ou de vacance locative : le bien est occupé en continu par le vendeur, qui entretient son logement
- Aucune obligation de relogement à terme : la libération du bien est contractuellement prévue à l'avance (date fixe), vous n'avez pas d'incertitude sur la récupération du logement
- Un placement réellement passif pendant des années : vous n'avez qu'à verser les mensualités, sans les soucis quotidiens d'un propriétaire bailleur
5. Une répartition avantageuse des charges
- Charges courantes (eau, électricité, entretien courant, charges de copropriété) généralement supportées par le vendeur occupant pendant la durée de l'occupation
- L'acquéreur ne prend en charge que les dépenses majeures : gros travaux structurels et assurance propriétaire non-occupant, sauf accord contraire
- Possibilité de négocier qui paie la taxe foncière selon le contrat (souvent assumée par l'acheteur, mais parfois compensée dans le calcul du prix)
- Des dépenses annuelles prévisibles et limitées essentiellement au versement des mensualités convenues, ce qui facilite la gestion de votre budget d'investisseur
En l’absence de clause spécifique, la pratique veut que le vendeur occupant assume les charges d’utilisation du bien (charges courantes, énergies, taxe d’habitation s’il y a lieu) tandis que l’acheteur prend en charge la taxe foncière et les grosses réparations pendant la durée de l’échelonnement.
6. Un investissement à dimension humaine et maîtrisée
- Contribution directe au maintien à domicile et à l'amélioration du quotidien d'un senior, via un investissement socialement responsable
- Aucun pari sur la vie du vendeur : la durée de l'investissement est déterminée dès le départ, offrant un cadre rassurant pour l'acquéreur
- Aucun pari sur la vie du vendeur : la durée de l'investissement est déterminée dès le départ, offrant un cadre rassurant pour l'acquéreur
- Relation de confiance et de respect entre les parties, inscrite dans un contrat équilibré et solidaire
- Alternative pérenne aux placements immobiliers classiques : la vente à terme permet d'investir à long terme dans la « pierre » de manière sécurisée, tout en donnant du sens à son investissement
La vente à terme constitue une opportunité d’investissement immobilier originale, offrant des avantages distinctifs pour les investisseurs avisés en quête de patrimoine à long terme sans aléa. De plus en plus d’investisseurs se tournent vers cette solution pour diversifier leur stratégie patrimoniale tout en ayant un impact social positif.
des experts en solutions patrimoniales
Optimisez votre patrimoine avec un calendrier de paiement maîtrisé
La vente à terme offre une alternative patrimoniale moderne pour les seniors propriétaires souhaitant échelonner la cession de leur bien selon un planning défini, tout en préservant leur cadre de vie durant la période convenue.
Vendeur / cédant
Êtes-vous concerné par la vente à terme ?
La vente à terme est particulièrement adaptée si vous vous reconnaissez dans les situations suivantes :
- Vous êtes senior (par exemple entre 60 et 75 ans) propriétaire de votre résidence principale
- Vos revenus de retraite sont insuffisants pour maintenir votre niveau de vie souhaité
- Vous souhaitez rester dans votre logement encore quelques années sans précipiter un déménagement
- L'idée d'un viager classique vous met mal à l'aise (pari sur la longévité) et vous préférez une formule au terme défini à l'avance
- Vous avez des enfants ou héritiers et souhaitez sécuriser un héritage équitable (le solde du prix leur reviendra en cas de décès anticipé)
- Vous anticipez de futurs frais (dépendance, aide à domicile, maison de retraite…) et voulez constituer une réserve financière sur une période donnée
Acheteur / Investisseur
Avez-vous le profil idéal pour investir en vente à terme ?
La vente à terme convient particulièrement à l’investisseur qui se reconnaît dans ces situations :
- Vous recherchez un placement immobilier à long terme et acceptez d'attendre quelques années avant de jouir du bien
- Vous disposez d'un capital initial limité mais avez des revenus réguliers vous permettant de financer des versements mensuels
- Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier sans contrainte de gestion locative immédiate
- Vous privilégiez les investissements à dimension éthique et solidaire, au bénéfice de seniors, mais sans aléa viager
- Vous voulez optimiser votre fiscalité immobilière (pas de loyers imposables durant l'occupation, réduction de l'assiette IFI, etc.)
- Vous préparez votre propre retraite en acquérant dès aujourd'hui un bien décoté dont vous disposerez librement à moyen-long terme
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Bouquet + Mensualités fixes : le mécanisme de paiement
Fonctionnement de la vente à terme
Vous vous demandez comment se déroule concrètement une vente à terme ? Voici les principes de fonctionnement et les étapes clés d’une transaction type. Dans une vente à terme, le prix de vente est réparti en deux éléments :
Le bouquet
Une somme initiale versée comptant au vendeur le jour de la signature de l'acte de vente chez le notaire. Son montant est librement fixé d’un commun accord entre les parties. En général, le bouquet représente entre 20 à 30% de la valeur du bien, mais il peut varier selon les besoins du vendeur et la stratégie de l'acquéreur.
Comme en viager, certains accords peuvent même être conclus sans bouquet (100% du prix payable en mensualités), ou au contraire avec un bouquet élevé réduisant d'autant les versements ultérieurs.
Les mensualités
Un paiement périodique (souvent mensuel) versé au vendeur pendant la durée déterminée par le contrat. Le montant de ces mensualités est calculé selon : la valeur libre du bien, la durée de paiement négociée, le montant du bouquet versé, et le fait que le bien soit occupé ou non.
Toutes ces données sont ajustées pour que bouquet + total des mensualités correspondent à la valeur occupée du bien (la valeur libre moins la décote d'occupation). Les mensualités peuvent être indexées annuellement sur un indice pour suivre l'inflation et préserver le pouvoir d'achat du vendeur au fil du temps.
Fiscalité détaillée – vendeur
Avantages fiscaux pour le vendeur
- Bouquet : exonération totale d'impôt sur la plus-value si le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur au moment de la cession
- Mensualités à terme : ces versements ne sont pas imposables à l'impôt sur le revenu, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire. En effet, ils représentent le paiement fractionné du prix de vente (et non une pension ou un loyer)
- Absence de charges sociales (CSG/CRDS) : la rente à terme n'est assimilée ni à un revenu du capital, ni à un revenu du travail, et échappe donc aux prélèvements sociaux applicables aux revenus
- Exclusion de l'IFI : dès la vente, le bien ne fait plus partie du patrimoine taxable du vendeur. Celui-ci n'étant plus propriétaire du bien, il n'a plus à le déclarer pour l'IFI
Si ce n’était pas sa résidence principale, la vente à terme est soumise au régime général des plus-values immobilières (avec abattements progressifs en fonction de la durée de détention du bien avant la vente). Toutefois, une particularité existe : la plus-value imposable est calculée sur la valeur vénale libre du bien, mais comme le paiement est échelonné sur plusieurs années, le vendeur peut demander un paiement fractionné de l’impôt sur la plus-value, en proportion des sommes qu’il encaisse chaque année (sous certaines conditions).
Fiscalité détaillée – acheteur
Avantages fiscaux pour l'acquéreur
- Aucun revenu imposable pendant l'occupation : tant que le vendeur occupe le logement, l'acquéreur ne perçoit aucun loyer et n'a donc pas de revenu foncier à déclarer
- Optimisation IFI : l'acquéreur ne déclare à l'IFI que la valeur de la nue-propriété qu'il détient effectivement, réduisant ainsi sa base taxable par rapport à la valeur libre du bien
- Plus-value à la revente : calculée entre le prix d'acquisition total (bouquet + mensualités versées) et le prix de revente libre, avec application des abattements classiques pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux)
- Capacité d’endettement (HCSF) : la rente à terme n'étant pas un crédit bancaire, elle n'entre pas dans le calcul du taux d'endettement réglementaire. Seul un éventuel prêt pour financer le bouquet s'ajouterait à l'endettement. Les banques peuvent néanmoins intégrer la rente dans l'étude du reste-à-vivre
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Vos questions les plus fréquentes
La vente à terme n'est-elle pas un « pari sur la mort » du vendeur ?
Non, la vente à terme n’est clairement pas un « pari sur la mort » du vendeur. La durée de paiement est fixée dès le départ, si bien que ni le vendeur ni l’acheteur n’ont à spéculer sur la durée de vie du vendeur. Au contraire, la vente à terme est avant tout un contrat solidaire et équilibré : le senior améliore sa qualité de vie grâce à des paiements planifiés, et l’acquéreur réalise un investissement immobilier maîtrisé dans le temps. L’échéance étant connue, chacun a sécurisé ce qu’il souhaitait (le vendeur son prix de vente, l’acheteur son horizon d’investissement).
Plutôt qu’un pari sur la mort, la vente à terme est un pari sur le temps, et non sur la vie du vendeur, ce qui la rend plus sereine sur le plan éthique pour les deux parties.
Que se passe-t-il si le vendeur est encore en vie après la dernière mensualité ?
Si le vendeur vit plus longtemps que la durée de paiement prévue, il n’y a pas de mensualités supplémentaires à verser au-delà du terme : l’acheteur a rempli toutes ses obligations financières à la date convenue.
Concrètement, une fois la dernière échéance payée, le vendeur a encaissé la totalité du prix de son bien. Dès lors, l’acheteur dispose pleinement du logement (sauf cas particulier où le contrat aurait accordé au vendeur un droit d’habitation viager même après le terme, ce qu’on appelle un viager à terme, assez rare). Le vendeur, de son côté, cesse de percevoir des rentes après l’échéance finale. Il a donc intérêt à anticiper cette situation lors de la négociation : choisir une durée suffisamment longue et utiliser judicieusement les fonds reçus (épargne, rente viagère différée, etc.) pour assurer ses besoins futurs.
Dans une vente à terme, le risque de longévité repose sur le vendeur : s’il vit très longtemps, il n’aura pas plus d’argent que prévu initialement. Mais rappelons qu’en contrepartie, il a reçu un prix souvent plus élevé qu’en viager (puisque limité dans le temps) et, surtout, il aura sécurisé ses héritiers. En somme, le vendeur renonce à la “rente à vie” du viager en échange d’un capital garanti sur une période définie. Avec de bons conseils, il peut investir une partie des sommes reçues pour générer des revenus au-delà du terme.
C’est un choix patrimonial à évaluer selon sa situation personnelle, et Horus Sélection vous aide à le faire en toute connaissance de cause.
Comment calcule-t-on la décote d'occupation dans une vente à terme ?
La valeur occupée du bien = la valeur vénale libre – la valeur du droit d’usage temporaire (DUH).
Autrement dit, on estime combien « coûte » le fait que le vendeur reste X années dans le logement, et on retranche ce montant du prix. Pour calculer cette décote, les professionnels s’appuient sur la durée d’occupation prévue et sur un loyer annuel théorique que vaudrait le bien.
Plus formellement, on actualise les loyers futurs économisés par l’acheteur pendant la durée d’occupation convenue pour obtenir la valeur actuelle du DUH. Le taux d’actualisation choisi (souvent 3 à 5%) reflète le rendement attendu par l’acquéreur et le faible risque lié à l’échelonnement fixe. Ainsi, la décote d’occupation représente généralement 20 à 50% de la valeur du bien, selon la durée de jouissance accordée et le niveau de loyer du marché.
Ces évaluations étant complexes et propres à chaque cas, il est recommandé de faire appel à Horus Sélection ou à des outils de simulation spécialisés.
Quelle durée peut-on prévoir pour une vente à terme ?
Il n’existe pas de durée maximale légale pour une vente à terme. En théorie, les parties sont libres de fixer la période de versement des mensualités comme elles l’entendent. Dans les faits, la plupart des contrats s’étalent sur 10 à 20 ans, ce qui correspond souvent aux besoins des deux parties (horizon raisonnable pour l’investisseur, et visibilité suffisante pour le vendeur).
Pour déterminer la durée optimale, on prend en compte plusieurs facteurs : l’âge et la situation du vendeur, sa santé et ses projets, ainsi que la capacité de paiement de l’acheteur. Plus la durée est longue, plus les mensualités unitaires pourront être faibles (ce qui arrange l’acheteur), mais plus longtemps le vendeur devra attendre pour toucher l’intégralité du prix. Horus Sélection vous aide à calibrer cette période en trouvant le juste équilibre entre vos objectifs financiers et personnels.
La vente à terme est-elle imposable pour le vendeur ?
La fiscalité de la vente à terme en France dépend de la nature du bien et de la situation du vendeur. Pour la résidence principale, la plus-value est généralement exonérée d’impôt. Concernant la forme des revenus, les mensualités perçues ne constituent pas des revenus fonciers mais des échéances de prix de vente échelonnées.
Pour un appartement ou une maison vendus en résidence secondaire, la plus-value peut être soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention. Il est crucial de consulter un conseiller fiscal car chaque situation est unique et la vente à terme peut bénéficier d’optimisations spécifiques selon le profil du vendeur.
Quels frais et honoraires prévoir pour une vente à terme ?
Les frais d’une transaction immobilière en vente à terme comprennent plusieurs postes. Le notaire facture des émoluments proportionnels au prix de vente (environ 1% à 1,5% du prix), similaires à une vente classique. L’acte authentique génère également des frais d’enregistrement et de publicité foncière.
Côté vendeur, il faut prévoir les diagnostics immobiliers obligatoires et éventuellement des honoraires d’expertise pour évaluer la décote d’occupation. Pour l’acquéreur, s’ajoutent les frais de crédit immobilier si un financement est nécessaire, plus les frais de garantie bancaire. Horus Sélection applique une commission transparente sur la dernière étape de finalisation, détaillée dès le premier rendez-vous pour éviter toute surprise financière.
Vente à terme ou viager occupé : que choisir selon sa situation ?
Le choix entre vente à terme et viager dépend de votre tolérance au risque et de vos objectifs. Le viager occupé présente un aléa sur la durée de vie du vendeur, tandis que la vente à terme offre une durée fixe et prévisible. L’acheteur verse des mensualités sur une période déterminée, sans surprise liée à la longévité.
Pour les vendeurs souhaitant garantir des revenus à leurs héritiers, la vente à terme est plus sécurisante. Pour les investisseurs, elle permet de planifier précisément leur achat immobilier et la date de pleine propriété. En revanche, une vente à terme libre (sans droit d’usage) peut offrir une décote plus importante qu’un viager libre selon la situation. La vente à terme reste plus flexible dans ses modalités contractuelles que le viager traditionnel.
Comment financer l'achat d'une vente à terme ?
Le financement d’une vente à terme combine généralement plusieurs sources. L’acquéreur peut solliciter un crédit immobilier classique pour financer le bouquet initial, les banques acceptant généralement ce type de projet comme tout autre achat immobilier. La période d’amortissement du crédit peut être adaptée à la durée du terme.
Certains investisseurs optent pour l’autofinancement du bouquet et financent les mensualités par leurs revenus ou la revente d’autres biens. Les banques examinent la capacité de remboursement en tenant compte des mensualités futures à verser au vendeur. Dans tous les cas, la vente à terme peut nécessiter un apport personnel plus important qu’un achat traditionnel, mais offre l’avantage d’un prix décoté qui améliore la rentabilité globale de l’investissement.
Que se passe-t-il si l'acheteur ne paie plus les mensualités ?
En cas de défaillance de l’acheteur, la vente à terme prévoit une clause résolutoire similaire au viager, mais avec des spécificités propres. Après mise en demeure restée sans effet, le contrat peut être annulé et le vendeur récupère la pleine propriété de son bien tout en conservant les sommes déjà perçues (bouquet et mensualités).
L’avantage de la vente à terme réside dans la prévisibilité : la durée étant fixe, les tribunaux appliquent généralement cette clause plus facilement qu’en viager où l’aléa peut compliquer les procédures. Cette protection est formalisée dans l’acte authentique établi par le notaire, qui peut également prévoir des garanties complémentaires comme une hypothèque. Cette forme de sécurisation offre au vendeur une protection solide dans le cadre d’une transaction immobilière à terme déterminé.
Vente à terme et juridique
Découvrir le cadre juridique essentiel de la vente à terme
La vente à terme s’inscrit dans un cadre juridique précis défini par le Code Civil, puisqu’il s’agit avant tout d’une vente immobilière classique assortie d’un paiement échelonné. À la différence du viager, aucun aléa de vie n’est requis pour la validité du contrat : même un vendeur très âgé ou malade peut légalement vendre à terme (alors qu’en viager, il ne faut pas qu’il y ait certitude sur son décès à court terme).
L’acte de vente mentionne l’identité des parties, la description du bien, le montant du bouquet, le montant et la périodicité des mensualités, la durée de paiement convenue, les modalités d’indexation éventuelle, et toutes les clauses particulières négociées. En pratique, la vente à terme revient souvent à formaliser un crédit-vendeur sécurisé par des garanties réelles.
Les clauses incontournables d'un contrat de vente à terme
Clause résolutoire
Protège le vendeur en cas de non-paiement des mensualités, permettant l'annulation de la vente et la récupération du bien
Clause d'indexation annuelle
Prévoit la révision des mensualités sur un indice (ex : indice des prix ou de construction) pour maintenir le pouvoir d'achat du vendeur
Clause de transmissibilité
Assure la continuité des paiements en cas de décès du vendeur, précise comment le solde sera versé aux héritiers (mensualités ou capital)
Clause de libération anticipée
Définit les conditions si le vendeur quitte le logement avant l'échéance (augmentation de la mensualité, indemnité, etc.)
Clauses d'entretien
Précisent les responsabilités de chaque partie concernant l'entretien du bien, les travaux et les assurances pendant la durée de la vente à terme
Être rappelé(e) sous 48h
Conseils personnalisés, étude gratuite de votre projet et réponses claires et rapides à toutes les questions que vous vous posez
Points d'attention spécifiques à la vente à terme :
En cas de défaillance de l’acheteur, la résolution suit une procédure standardisée. Le vendeur met en demeure le débiteur puis, si nécessaire, engage une action judiciaire. Les conseils d’Horus Sélection et un contrat bien rédigé font de cette étape une formalité exécutée dans les règles de l’art, garantissant au vendeur une issue favorable en cas de problème.
Les frais à prévoir :
- Frais de notaire : calculés sur la valeur occupée (décotée) lors d'une vente à terme occupée, ce qui génère une économie significative pour l'acquéreur
- Honoraires d'agence spécialisée : généralement à la charge de l'acheteur, les honoraires d'Horus Sélection sont transparents, clairement indiqués dès le départ et intégrables dans le plan de financement
Cas particuliers : libération programmée, multi-vendeurs, protection juridique, SCI
La vente à terme se décline pour répondre aux situations les plus spécifiques. Qu’il s’agisse de programmer une libération anticipée, de gérer plusieurs co-vendeurs, de protéger une personne vulnérable ou d’optimiser via une SCI, chaque configuration ouvre des possibilités patrimoniales sur mesure.
Vente à terme avec libération programmée
Idéale pour les vendeurs anticipant un déménagement futur, cette formule prévoit deux échéances distinctes : l'une pour les mensualités, l'autre pour la libération du bien. Par exemple, paiements sur 15 ans mais libération au bout de 10 ans.
Cette souplesse contractuelle permet d'adapter la vente à terme aux projets de vie du vendeur (rapprochement familial, entrée en établissement...) tout en sécurisant l'investisseur sur la date de récupération effective du bien.
Vente à terme multi-vendeurs
Particulièrement adaptée aux copropriétaires seniors (frères et sœurs, amis, couples non mariés), cette configuration répartit le prix entre les co-vendeurs selon leurs quotes-parts.
Contrairement au viager, la durée reste fixe indépendamment de la longévité de chacun. En cas de décès d'un vendeur, sa part continue d'être versée à ses héritiers jusqu'au terme convenu. Cette prévisibilité facilite la gestion patrimoniale de chaque famille impliquée.
Protection des personnes vulnérables
La vente à terme concernant des personnes sous protection nécessite des autorisations spécifiques du juge des tutelles et l'intervention du tuteur/curateur. Pour les vendeurs avec héritiers protégés, des validations particulières garantissent la préservation des droits de chacun.
Horus Sélection maîtrise ces procédures pour sécuriser l'opération en respectant le cadre de protection tout en concrétisant le projet patrimonial.
Vente à terme et SCI
L'association vente à terme-SCI multiplie les leviers d'optimisation : vente par une SCI existante, acquisition via une SCI familiale, ou cession des parts sociales à terme. Chaque structure offre des avantages fiscaux et successoraux spécifiques.
Notre équipe collabore avec vos conseils habituels pour concevoir le montage le plus performant selon votre situation patrimoniale globale.
Expertise en solutions patrimoniales
Découvrir 3 alternatives à la vente à terme
Le viager occupé
Le vendeur conserve le droit d’habitation à vie en échange d’une rente viagère jusqu’à son décès. La décote est d’environ 30 à 50% mais la durée incertaine pour l’acquéreur.
Le viager libre
Le vendeur libère immédiatement le bien en échange d’un bouquet et d’une rente viagère plus élevés. L’acheteur dispose du bien dès l’acte tout en versant la rente à vie.
La vente en nue-propriété
Le vendeur conserve l’usufruit, ne perçoit pas de rente mais a le droit d’occuper ou louer à vie son logement. L’acquéreur obtient la seule nue-propriété contre un capital.
Pour un projet réussi
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Retours d'expériences clients
Ils ont concrétisé leur projet patrimonial avec Horus Sélection
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Royan (17)
Un accompagnement parfait, la disponibilité de SAS Horus est très sécurisante. Pas de questions sans réponses franches et précises.
Lyon (69)
Réactif et à l’écoute de mes besoins. Horus sélection a su m’accompagner dans mon projet immobilier.
Rodez (12)
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Breuillet (17)
Christian F. a une vraie éthique professionnelle avec un souci constant de l’intérêt de ses clients
Narbonne (11)
A l’écoute des besoins de notre famille, Anne-Lise B. a su identifier nos besoins, et apporter des idées innovantes pour notre fiscalité
Poitiers (86)
Jean-Guy J. a parfaitement répondu à nos attentes en terme de retraite et de sécurité de la famille
Saint-Pée-sur-Nivelle (64)
Notre consultant patrimonial G., a été à l’écoute de nos besoins et nous a proposé une réponse adaptée.
Florensac (34)
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Tarascon (13)
Un accompagnement de qualité, une écoute active et du professionnalisme, merci Guy. !
