Vente en Nue-Propriété : guide complet pour propriétaires et investisseurs
La vente en nue-propriété, une solution patrimoniale innovante
Obtenir un capital immédiat conséquent tout en conservant son lieu de vie ou investir dans la pierre à prix décoté grâce à un placement patrimonial sécurisé, la vente en nue-propriété offre ces possibilités.
Horus Sélection est là pour vous aider à en comprendre les mécanismes.
Découvrir le viager
Pourquoi choisir la vente en nue-propriété ?
Cette stratégie de démembrement patrimonial unit parfaitement les intérêts d’un senior propriétaire souhaitant disposer d’un capital conséquent et d’un investisseur recherchant une opportunité immobilière décotée. Explorez comment la vente en nue-propriété permet aux vendeurs seniors d’obtenir liquidité immédiate, préservation du domicile et optimisation fiscale, tout en offrant aux acquéreurs une acquisition patrimoniale décotée, passive et valorisante.
Capital immédiat
Un bouquet conséquent perçu dès la signature pour financer ses projets
Maintien à domicile
Un lieu de vie préservé en monétisant son patrimoine immobilier
Usufruit conservé
Un droit d'usage et d'habitation préservé selon vos besoins et objectifs
Prix avantageux
Une acquisition immobilière décotée de 30 à 50% par rapport au marché
Dimension patrimoniale
Un placement sûr qui permet de diversifier son portefeuille immobilier
Zéro gestion locative
Un investissement immobilier sans contraintes de locataire ni d'impayé
Spécialistes du démembrement immobilier
Horus Sélection maîtrise toutes les subtilités de la vente en nue-propriété
Experts reconnus en démembrement de propriété, nous accompagnons chaque année des dizaines de familles dans leur projet de monétisation patrimoniale. Notre savoir-faire spécialisé garantit sécurité juridique et optimisation financière pour votre opération de nue-propriété.
Qu'est-ce que la vente en nue-propriété ?
La vente en nue-propriété est une formule immobilière unique qui repose sur le démembrement du droit de propriété. Le vendeur cède la nue-propriété de son bien à un acheteur appelé nu-propriétaire, en échange d’un capital unique payé comptant.
Le vendeur conserve l’usufruit du bien (généralement viager, parfois temporaire selon les besoins), ce qui lui permet d’y vivre ou d’en percevoir les loyers s’il était déjà loué. Il peut également le louer si ses besoins évoluent.
Ce n’est qu’à l’extinction de l’usufruit (décès ou terme fixé) que l’acheteur récupère la pleine jouissance du bien, automatiquement et sans frais supplémentaires.
Le démembrement de propriété : fondement juridique de la vente en nue-propriété
Ce mécanisme patrimonial est la clé de la vente en nue-propriété. Concrètement, la propriété se divise en deux droits distincts : l’usufruit (droit d’usage et de percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Ainsi, le vendeur conserve la jouissance du bien à vie, en pouvant l’occuper ou le louer.
L’acquéreur accepte d’être propriétaire légal sans jouissance immédiate. En contrepartie, il bénéficie d’une réduction substantielle du prix équivalente à la valeur monétaire de l’usufruit conservé. Cette décote compense l’attente de récupération du bien.
La vente en nue-propriété repose sur un équilibre patrimonial : un senior optimise sa situation financière en restant chez lui, pendant qu’un investisseur constitue son patrimoine à prix avantageux, compensant la patience par une économie significative.
Les avantages clés de la vente en nue-propriété
Pour le vendeur / usufruitier :
1. Un capital immédiat significatif et sécurisé
- Perception d'un capital important (50% à 70% de la valeur) permettant de réaliser des projets, épargner ou faire des donations
- Paiement unique versé comptant, sans risque d'impayé ultérieur
- Revenu supplémentaire non imposable (exonération totale sur résidence principale)
- Sécurité financière face à l’allongement de la durée de vie
« Avec les 280 000€ de ma vente en nue propriété, j’ai pu financer mon aide à domicile et faire plaisir à mes petits-enfants. Et surtout, je reste dans ma maison ! » – Jacqueline, 79 ans, Dijon
2. La préservation de votre environnement familier
- Aucune obligation de déménagement contrairement à une vente traditionnelle
- Domicile sécurisé contractuellement jusqu'à la fin de votre vie
- Conservation de vos habitudes et repères dans votre quartier
- Sérénité du "bien vieillir à la maison"
3. Une protection juridique renforcée
- Contrat notarié avec sécurités juridiques spécifiques
- Usufruit viager inscrit au bureau des hypothèques
- Droit d'usage opposable à tous, y compris en cas de revente
- Possibilité de louer le bien si les besoins évoluent
4. Un allègement patrimonial sans dépendance
- Gros travaux à la charge du nu-propriétaire (toiture, façade, structure)
- Aucune inquiétude liée aux paiements futurs ou à la solvabilité d'un débirentier
- Libération immédiate des responsabilités de propriétaire bailleur
- Capital acquis définitivement sans risque de non-paiement ultérieur
Contrairement au viager où subsiste un risque sur les rentes futures, la nue-propriété sécurise totalement le vendeur dès la signature
5. L'optimisation patrimoniale immédiate
- Liquidité complète et instantanée du bien immobilier
- Libre disposition du capital pour tous projets (donations, placements, consommation)
- Élimination totale des droits de succession sur ce bien pour les héritiers
- Stratégie particulièrement adaptée aux seniors sans descendants directs ou souhaitant réorganiser leur patrimoine
6. La sérénité financière absolue
- Financement immédiat de tous projets nécessitant des fonds importants
- Suppression définitive des préoccupations de gestion patrimoniale sur ce bien
- Capacité renforcée pour faire face aux dépenses médicales ou de dépendance
- Autonomie financière totale sans dépendre de versements échelonnés
Pour l'acquéreur / nu-propriétaire :
1. Une acquisition à prix significativement décoté
- Décote immédiate de 30 % à 50 % sur la valeur libre du bien, calculée selon l’âge du vendeur ou le terme défini
- Potentiel de plus-value élevé à la récupération de la pleine propriété
- Protection contre les fluctuations du marché grâce à l’écart de prix d’entrée
- Accès à des biens situés dans des quartiers recherchés et souvent inaccessibles en acquisition classique
« Je suis devenu propriétaire d’un appartement à Cannes avec une décote de 35 %. Une réelle opportunité sur le marché traditionnel. » – Alain, 48 ans, Paris
2. Un investissement financièrement optimisé
- Capital unique : mise de départ maîtrisée par rapport à un achat classique
- Financement sans rente : aucune obligation de versement échelonné
- Votre investissement suit la valorisation du marché
- Budget d'acquisition réduit : financement facilité grâce à la décote immédiate
3. Une fiscalité particulièrement attractive
- Frais de notaire allégés : calculés sur la valeur de la nue-propriété uniquement
- Aucun revenu foncier à déclarer pendant la durée de l'usufruit
- Réduction de l’assiette IFI : seule la nue-propriété entre dans votre patrimoine taxable
- Optimisation patrimoniale facilitée pour les foyers déjà fortement imposés
4. Un investissement passif et sans contrainte de gestion
- Aucune recherche de locataires : le bien est occupé naturellement par l'usufruitier pendant toute la durée
- Zéro risque d'impayés ou de vacance locative : l'usufruitier occupe le bien et l'entretient avec soin
- Récupération automatique garantie : pas de négociation avec des héritiers ou d'aléas successoraux
- Investissement "oublié" qui se valorise automatiquement dans votre patrimoine sans intervention
5. Des obligations financières limitées et maîtrisées
- Aucun engagement récurrent contrairement à la rente viagère : votre budget reste libre après l'achat
- Charges de propriétaire réduites : principalement gros travaux structurels exceptionnels
- Pas de révision d'indices ni d'inflation sur vos obligations : coûts figés dans le temps
- Optimisation de trésorerie : aucune provision mensuelle à constituer pour paiements futurs
6. Un placement de défiscalisation et de transmission optimale
- Réduction immédiate de votre assiette IFI proportionnelle à la décote d'usufruit
- Transmission anticipée réussie : constituez le patrimoine de vos héritiers à prix décoté
- Optimisation successorale progressive : la valeur remonte automatiquement à l'extinction de l'usufruit
- Stratégie patrimoniale pure : construction d'un patrimoine décoté sans contrainte de gestion
La vente en nue-propriété constitue une opportunité patrimoniale alternative aux investissements immobiliers traditionnels, offrant des avantages distinctifs pour les investisseurs avisés à la recherche d’un patrimoine à long terme. De plus en plus d’investisseurs se tournent vers cette solution de démembrement.
Des experts en démembrement patrimonial
Monétisez votre patrimoine immobilier sans quitter votre domicile
La vente en nue-propriété offre aux seniors propriétaires une solution patrimoniale unique : obtenir un capital conséquent immédiatement tout en préservant leur cadre de vie familier jusqu’à la fin de leurs jours.
Vendeur / usufruitier
Votre profil correspond-il à la vente en nue-propriété ?
- Vous dépassez 65 ans et détenez la propriété de votre logement principal
- Vous recherchez un capital conséquent pour concrétiser des projets d'envergure
- Le maintien dans votre résidence actuelle constitue une priorité absolue
- L'anticipation des coûts liés à la perte d'autonomie vous préoccupe
- Votre patrimoine se compose principalement d'immobilier avec peu de liquidités disponibles
- L'optimisation de votre legs ou l'aide financière à vos descendants de votre vivant vous motivent
Acheteur / Nu-propriétaire
Votre stratégie d'investissement s'aligne-t-elle avec l'achat en nue-propriété ?
- Votre horizon d'investissement immobilier s'étend sur le long terme
- Vous possédez un capital disponible et recherchez une opportunité décotée
- La constitution d'un patrimoine immobilier sans contraintes gestionnaires vous intéresse
- Les investissements à vocation patrimoniale et intergénérationnelle vous attirent
- L'optimisation de votre fiscalité immobilière fait partie de vos priorités
- Votre stratégie de retraite nécessite une diversification patrimoniale à moyen-long terme
L'expertise en démembrement d'Horus Sélection
3 façons de concrétiser votre projet
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Capital immédiat : principe du paiement unique
Mécanisme de la vente en nue-propriété
Vous vous demandez comment s’organise une transaction de démembrement de propriété ? Découvrez les fondamentaux du processus et les phases déterminantes d’une opération standard. Dans le démembrement immobilier, la valorisation se concentre sur :
Le capital intégral
Une somme substantielle réglée comptant au vendeur usufruitier lors de la signature notariale. Cette valorisation équivaut à la quote-part de nue-propriété calculée selon l'âge du cédant. Généralement, ce capital oscille entre 50 à 70% de la valeur vénale libre en fonction de l'âge de l'usufruitier. L'âge avancé du vendeur augmente mécaniquement la portion de capital. À la différence du viager, aucun versement échelonné n'est exigé : l'intégralité du prix est acquittée en une transaction unique.
L'usufruit préservé
Les droits d'occupation et de jouissance sont maintenus conformément aux modalités contractuelles (viagères ou temporaires). L'usufruitier dispose du bien pour l'habiter, le mettre en location ou en user selon ses objectifs, jusqu'à l'extinction programmée de l'usufruit. La valorisation et la période d'usufruit se déterminent par plusieurs variables : âge du cédant, valeur libre de l'immobilier, potentiel locatif et stratégie patrimoniale. À l'expiration de l'usufruit, le nu-propriétaire acquiert naturellement la pleine propriété.
Fiscalité détaillée - vendeur / usufruitier
Avantages fiscaux pour le cédant
- Capital démembré : exonération intégrale d'impôt sur la plus-value pour la résidence principale
- Absence de rente périodique : aucune taxation annuelle récurrente contrairement aux formules viagères
- Exemption CSG/CRDS : le capital démembré échappe aux prélèvements sociaux
- Réduction IFI : le cédant ne déclare que la fraction usufruitière (30% à 70 ans, 20% à 80 ans, 10% à 85 ans)
- Transmission anticipée : possibilité de redistribuer une quote-part du capital via les abattements successoraux
Fiscalité detaillée - acheteur / Nu-propriétaire
Avantages fiscaux pour l'acquéreur
- Neutralité fiscale durant l'occupation ou la location par l'usufruitier
-
Optimisation IFI : l'investisseur déclare uniquement la valeur de nue-propriété détenue, selon le barème légal de l'article 669 du CGI :
- À 75 ans du cédant, la nue-propriété représente 70% → déclaration de 70% de la valeur
- À 80 ans, la nue-propriété atteint 80% → déclaration de 80%
- À 85 ans, la nue-propriété monte à 90% → déclaration de 90% - Plus-value optimisée : calcul entre le prix d'acquisition démembré et le prix de cession en pleine propriété, avec abattements temporels applicables
- Économies notariales : droits de mutation calculés sur la seule valeur de nue-propriété
- Déductibilité des intérêts : possibilité d'imputer les intérêts d'emprunt sur les autres revenus fonciers du foyer
des spécialistes du démembrement patrimonial
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Vos questions les plus fréquentes
En quoi la vente en nue-propriété est-elle différente d’un viager occupé ?
Ces deux formules se ressemblent par le fait que le vendeur continue à occuper le bien à vie (droit d’usage viager) et que l’acquéreur n’en aura la jouissance qu’au décès.
La différence majeure tient au mode de paiement : dans un viager occupé, l’acheteur verse généralement un bouquet initial modeste puis une rente viagère mensuelle à vie au vendeur, alors que dans la vente en nue-propriété, le paiement est effectué en une seule fois (pas de rente). De ce fait, le montant du bouquet est bien plus élevé en nue-propriété puisqu’il comprend toute la valeur négociée du bien.
Autre différence : en viager, le prix total payé par l’acheteur dépend de la longévité du vendeur (il paiera la rente plus ou moins longtemps), ce qui introduit un aléa financier ; en nue-propriété, le prix est fixe et connu d’avance pour les deux parties.
Enfin, le viager peut comporter une clause de réversibilité de rente au profit d’un conjoint survivant, etc., des mécanismes inexistants en nue-propriété où l’usufruit est viager par nature.
En résumé, la nue-propriété est souvent perçue comme moins aléatoire (et plus sécurisante) que le viager pour l’une comme l’autre des parties.
Qui paie les charges, les travaux et les impôts pendant l’usufruit ?
Le principe légal est clair : “les charges de jouissance reviennent à l’usufruitier, les charges de propriété au nu-propriétaire”. Concrètement, l’usufruitier (vendeur) paie les charges d’entretien courant, les menues réparations, les charges de copropriété ordinaires, la taxe foncière, l’assurance habitation, etc. Le nu-propriétaire (acquéreur), lui, prend en charge les grosses réparations structurelles (au sens de l’article 606 du Code civil : toiture, murs porteurs, gros œuvre…), sauf si celles-ci sont dues au manque d’entretien de l’usufruitier, et éventuellement l’assurance immeuble (hors contenu) selon les cas.
Cependant, il est fréquent que l’acte de vente aménage légèrement cette répartition pour éviter tout litige : par exemple, il peut être convenu que tous les travaux, y compris gros, sont supportés par le vendeur usufruitier pendant X années (surtout si l’usufruit est de courte durée), ou au contraire que l’acheteur participe à certains travaux d’amélioration. Ce qui compte, c’est que tout soit écrit noir sur blanc dans la convention de démembrement signée, afin que chacun sache ce qu’il doit assumer.
Concernant les impôts : la taxe d’habitation (s’il y en a une) est payée par l’occupant du bien au 1er janvier (donc le vendeur ou son locataire), et la taxe foncière par l’usufruitier occupant, sauf accord contraire. L’impôt sur les revenus locatifs éventuels est à la charge de l’usufruitier, puisque c’est lui qui encaisse les loyers. Le nu-propriétaire n’a pas de charges fiscales directes tant que dure l’usufruit.
Que se passe-t-il si le vendeur usufruitier quitte le logement avant son décès ?
Il peut arriver que le vendeur, pour des raisons de santé par exemple, doive partir en maison de retraite ou chez des proches avant la fin de sa vie. Dans ce cas, il conserve malgré tout son usufruit sur le bien. Deux possibilités : soit il laisse le logement vacant (par choix ou faute de trouver un locataire), soit il décide de le mettre en location.
A-t-il le droit de louer ? Oui, en tant qu’usufruitier il peut louer le bien librement (pour une location d’habitation classique) sans demander l’accord du nu-propriétaire. Il percevra alors les loyers pour lui. Le nu-propriétaire n’y voit généralement pas d’inconvénient puisque cela n’affecte pas sa future récupération (il récupèrera le bien, occupé par un locataire, mais le bail prendra fin au décès de l’usufruitier). Toutefois, par courtoisie ou si prévu au contrat, on informe l’acquéreur.
Si le contrat initial prévoyait un simple droit d’usage et d’habitation (DUH) strictement personnel, en revanche, le vendeur n’a pas le droit de louer : s’il quitte les lieux définitivement, le DUH s’éteint normalement faute d’usage personnel. Dans les faits, vendeur et acheteur peuvent alors se rapprocher pour envisager soit une extinction anticipée de l’usufruit d’un commun accord (contre éventuelle compensation), soit une transformation du DUH en usufruit loué.
Chaque situation se règle au cas par cas, mais en principe le vendeur ne perd pas son droit tant qu’il est vivant, même s’il n’occupe plus le bien.
Le nu-propriétaire peut-il revendre la nue-propriété qu’il a achetée ?
Oui. Le droit de propriété dont dispose le nu-propriétaire est plein et librement cessible (seule la jouissance est retenue par l’usufruitier). L’investisseur peut donc revendre sa nue-propriété à un tiers quand il le souhaite. L’acquéreur initial devient alors vendeur de la nue-propriété, et le nouvel acheteur reprend sa place, avec les mêmes conditions (il devra respecter l’usufruit viager du vendeur d’origine).
En pratique, ces reventes de nue-propriété “en cours de route” sont assez rares mais elles existent, notamment si l’investisseur a besoin de récupérer des liquidités ou souhaite arbitrer son patrimoine. Il faut noter que le marché secondaire de la nue-propriété est moins liquide que celui de l’immobilier libre : le prix de revente dépendra des conditions du moment (âge atteint par l’usufruitier, espérance de vie restante, évolution du marché immobilier). Mais globalement, si la décote se réduit avec le temps qui passe, le nu-propriétaire peut réaliser une plus-value à la revente avant terme.
Par ailleurs, rien n’interdit à l’investisseur et à l’usufruitier de trouver un accord à tout moment pour une vente anticipée en pleine propriété du bien à un tiers, en se répartissant le prix selon le barème d’âge en vigueur, mais là encore c’est rare, sauf si le vendeur doit quitter le bien et si les deux y voient un intérêt.
Y a-t-il un âge idéal ou limite pour vendre en nue-propriété ?
Démembrement et cadre légal
Maîtriser le cadre juridique du démembrement de propriété
Le démembrement de propriété s’inscrit dans un cadre légal précis défini par le Code Civil, notamment autour des principes de division temporaire des droits de propriété. L’acte de vente doit mentionner la description détaillée du démembrement, l’identité des parties, la valorisation retenue pour la nue-propriété et l’usufruit, et toutes stipulations particulières convenues.
L’usufruit s’éteint naturellement selon les modalités contractuelles (décès ou terme), permettant la reconstitution de la pleine propriété sans formalité.
Les clauses essentielles d'un contrat de démembrement de propriété
Clause d'usufruit viager
Définit avec précision les droits d'usage, d'habitation et de jouissance du cédant selon la durée convenue
Clause de répartition des charges
Précise la répartition entre charges courantes (usufruitier) et grosses réparations (nu-propriétaire)
Clause de jouissance conjointe
Précise, pour les couples, les modalités d'usufruit solidaire et les prérogatives du survivant
Clause de libération volontaire
Anticipe les conditions si le cédant souhaite louer le bien ou le libérer (optionnelle)
Clauses d'assurance
Définissent les obligations d'assurance de chaque partie pour protéger l'actif immobilier
Être rappelé(e) sous 48h
Conseils personnalisés, estimation gratuite et réponses précises à vos questions sur le démembrement et la nue-propriété
À retenir :
Les frais à prévoir :
- Droits de mutation : calculés exclusivement sur la valeur de la nue-propriété (économie de 30% à 60% vs achat en pleine propriété)
- Honoraires de notre agence spécialisée : commission fixe et transparente, financée par l'acquéreur pour une totale neutralité dans nos conseils au cédant
Cas particuliers : usufruit temporaire, multi-usufruitiers, protection juridique, SCI
La vente en nue-propriété ne se limite pas à un modèle unique, elle se décline pour répondre aux besoins les plus spécifiques. Qu’il s’agisse de fixer une durée à l’usufruit, de partager les droits entre plusieurs usufruitiers, de protéger un proche vulnérable ou de loger l’opération dans une structure sociétaire, chaque option ouvre des perspectives juridiques et fiscales stratégiques.
Usufruit temporaire (à terme)
Alternative stratégique à l'usufruit viager, ce montage permet de déterminer une durée précise à l'usufruit (par exemple 15 ou 20 ans).
Avantage pour l'acquéreur : certitude de récupérer le bien à l'échéance convenue.
Avantage pour le cédant : possibilité d'optimiser la transmission ou d'anticiper un changement de résidence. Cette formule convient aux cédants souhaitant maîtriser la durée d'occupation ou aux acquéreurs préférant un horizon d'investissement défini. La valorisation s'ajuste selon la durée choisie.
Horus Séléction vous oriente sur l'option la plus adaptée à votre stratégie patrimoniale.
Vente en nue-propriété familiale collective
La vente en nue-propriété peut impliquer plusieurs cédants simultanés, comme des héritiers détenant un bien en indivision, des partenaires ayant acquis ensemble ou des membres d'une famille élargie.
Dans ces configurations, chaque co-usufruitier dispose de quotes-parts spécifiques sur l'usufruit global, avec des modalités particulières en cas de renonciation ou décès de l'un d'eux. La valorisation doit intégrer les espérances de vie multiples et les droits respectifs de chaque partie.
Horus Sélection expertise ces montages complexes pour garantir l'équité entre tous les intervenants.
Protection des personnes fragiles
Lorsque la vente en nue-propriété concerne des seniors en situation de fragilité, des garanties supplémentaires s'imposent. Pour les cédants sous mesure de protection, la transaction requiert l'approbation du conseil de famille ou du juge des tutelles selon le régime applicable.
Si le patrimoine familial comporte des enjeux successoraux sensibles, un protocole d'accord préalable avec les héritiers potentiels peut s'avérer nécessaire.
Horus Sélection coordonne ces démarches avec les instances compétentes pour sécuriser juridiquement l'opération de vente en nue-propriété.
Vente en nue-propriété et SCI
L'association vente en nue-propriété et SCI multiplie les leviers d'optimisation patrimoniale et fiscale.
Cette structuration permet :
- La vente en nue-propriété d'un actif détenu par une SCI existante
- La cession des parts sociales en nue-propriété avec conservation de l'usufruit
- L'acquisition en nue-propriété par une SCI familiale optimisant la transmission future
Chaque architecture génère des impacts fiscaux et patrimoniaux distincts.
Notre équipe orchestre ces montages sophistiqués avec vos conseillers habituels pour maximiser les bénéfices de votre vente en nue-propriété.
L'excellence en gestion patrimoniale
Découvrir 3 alternatives à la vente en nue-propriété
La vente en viager occupé
La vente en viager libre
Le vendeur libère le bien contre un bouquet et/ou une rente plus conséquents. L’acquéreur peut occuper ou louer le bien dès la signature tout en versant la rente viagère.
La vente à terme
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Des conseils concrets pour vendre ou investir en viager en toute confiance
Témoignages clients
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Un accompagnement de qualité, une écoute active et du professionnalisme, merci Guy. !
