Viager Libre : guide complet pour propriétaires et investisseurs
Le viager libre, un accord immédiat et avantageux
Transformer son bien en revenus garantis à vie tout en libérant les lieux, ou acquérir un logement prêt à habiter : le viager libre combine sécurité et souplesse.
Horus Sélection vous accompagne pour transformer cette solution en réussite.
Découvrir le viager
Pourquoi choisir le viager libre ?
C’est un accord équilibré entre un senior qui transforme son bien en revenus garantis et un investisseur qui acquiert un bien immédiatement disponible. Découvrez comment le viager libre offre revenus à vie, capital immédiat et liberté totale aux vendeurs seniors, tout en proposant aux acquéreurs un investissement rentable, immédiatement productif et progressif.
Valorisation maximale
Une vente à 100% de la valeur vénale, sans aucune décote d'occupation
Revenus garantis
Une rente viagère sécurisée par acte notarié versée à vie
Capital immédiat
Un bouquet perçu dès la signature pour financer ses projets
Jouissance immédiate
Une acquisition avec occupation directe ou mise en location possible dès l'achat en viager
Investissement progressif
Un paiement étalé sans recours au crédit bancaire traditionnel
Rentabilité optimisée
Un revenu locatif possible dès l'acquisition pour autofinancer la rente
Notre expertise à votre service
Horus Sélection accompagne vendeurs et acquéreurs dans leurs projets de viager libre
Spécialistes du viager libre avec plus d’une centaine de transactions immobilières réussies, nous maîtrisons les spécificités de la jouissance immédiate et de la rentabilisation instantanée pour optimiser votre projet patrimonial.
Qu'est-ce que le viager libre ?
Le viager libre est une formule immobilière unique qui permet à un vendeur appelé crédirentier, de céder immédiatement la pleine propriété de son bien à un acheteur appelé débirentier, en échange d’un bouquet (capital initial payé comptant) et d’une rente viagère mensuelle garantie à vie.
Le crédirentier libère totalement le logement dès la signature, permettant à l’acheteur d’en jouir immédiatement. L’acquéreur peut donc occuper le bien ou le mettre en location sans attendre.
Contrairement au viager occupé, aucune décote d’occupation n’est appliquée sur le prix de vente : le bien est cédé à sa valeur vénale complète.
La libération immédiate : fondement du viager libre
Cette cession complète de jouissance est la clé du viager libre. Concrètement, le vendeur transfère intégralement l’usus (le droit d’user du bien) et le fructus (le droit d’en percevoir les revenus). Ainsi, l’acquéreur dispose du logement dès la signature, pouvant l’habiter ou le louer immédiatement.
De son côté, le vendeur accepte de quitter définitivement son bien en contrepartie d’une valorisation complète sans décote d’occupation. Cette valorisation intégrale compense la perte immédiate de jouissance du bien par le vendeur.
Le viager libre repose sur un échange clair : un senior libère son patrimoine immobilier pour améliorer ses revenus, pendant qu’un investisseur acquiert un bien à valeur pleine avec une capacité de jouissance et de rentabilisation immédiates.
Les avantages clés du viager libre
Pour le vendeur / crédirentier :
1. Un complément de retraite optimisé et garanti à vie
- Perception d’un capital immédiat (bouquet) permettant de réaliser des projets, épargner ou faire des donations
- Rente viagère mensuelle versée jusqu’au décès, indexée sur l’inflation
- Revenu supplémentaire partiellement imposable (abattement fiscal progressif selon l’âge)
- Valorisation maximale du bien sans décote d'occupation
« Avec le viager libre de ma résidence secondaire, j’ai obtenu un bouquet de 120 000€ et une rente de 950€ par mois. Cela finance parfaitement mon hébergement en résidence seniors tout en me donnant une sécurité financière. » – Françoise, 72 ans, Bordeaux
2. La libération complète de votre patrimoine immobilier
- Aucune contrainte de gestion locative ou d'entretien
- Libération totale des charges de propriété (taxes, travaux, copropriété)
- Élimination des soucis administratifs liés à la possession immobilière
- Liberté d'utiliser les fonds selon ses projets de vie
3. Une protection juridique renforcée
- Contrat notarié avec sécurités juridiques spécifiques
- Privilège de vendeur inscrit pour garantir la sérénité financière
- Clause résolutoire possible en cas de défaut de paiement*
- Indexation de la rente pour maintenir le pouvoir d’achat
*Le crédirentier a l’assurance de percevoir sa rente à vie ou de récupérer son bien si l’acheteur ne respecte pas ses obligations
4. Une fiscalité particulièrement avantageuse
- Bouquet éxonéré d'impôt sur le revenu
- Abattement fiscal sur les rentes selon l'âge (70% d'exonération après 70 ans)
- Exonération de plus-value si le bien était la résidence principale
- Aucune charge sociale sur la rente viagère
5. La transmission optimisée du patrimoine
- Monétisation immédiate et complète du bien immobilier
- Liberté d’usage des fonds (aider les enfants, financer des soins)
- Simplification de la succession pour les héritiers
- Solution idéale pour financer un changement de mode de vie
6. La flexibilité financière pour votre avenir
- Financement d’un projet nécessitant des fonds importants
- Capacité à faire face aux dépenses de santé ou de dépendance
- Possibilité de financer un hébergement adapté (résidence seniors, EHPAD)
- Sérénité face aux aléas de la vie
En bref, le vendeur en viager libre maximise la valorisation de son patrimoine, transforme son bien en revenu viager sécurisé et se libère totalement des contraintes de propriété, tout en préparant sereinement l’avenir.
Pour l'acquéreur / débirentier :
1. Une acquisition avec jouissance immédiate
- Occupation ou location possible dès la signature sans attendre le décès du vendeur
- Revenus locatifs immédiats pour financer tout ou partie de la rente viagère
- Flexibilité d'usage : résidence personnelle ou investissement locatif
- Rentabilité optimisée grâce à la jouissance immédiate du bien
« J’ai acheté un appartement à Lyon en viager libre. Les 1200€ de loyer que je perçois couvrent largement ma rente viagère de 800€ par mois. L’investissement s’autofinance ! » – Thomas, 42 ans, Paris
2. Un investissement financièrement optimisé
- Paiement progressif : bouquet modéré puis rentes mensuelles
- Financement étalé sans crédit bancaire traditionnel
- Possibilité de générer des revenus immédiats via la location
- Protection contre les fluctuations du marché grâce à l'étalement temporel
3. Une fiscalité attractive pour l'investisseur
- Revenus locatifs classiques déductibles selon le régime fiscal choisi
- Amortissement possible du bien selon les règles comptables
- Optimisation patrimoniale facilitée pour les investisseurs
- Plus-value calculée sur la durée de détention effective
4. Aucune contrainte d'attente ou d'occupation
- Disposition immédiate du bien sans période d'attente
- Pas de risque lié à l'occupation par le vendeur
- Gestion locative immédiate possible
- Valorisation et amélioration du bien autorisées dès l'achat en viager
5. Une stratégie d'investissement progressive
- Étalement du coût d'acquisition sur la durée de vie du vendeur
- Capacité à diversifier son patrimoine sans mobiliser tout son capital
- Effet de levier temporel : les versements suivent votre épargne
- Investissement adapté aux revenus réguliers plutôt qu'aux gros capitaux
6. Un investissement à dimension éthique et humaine
- Contribution directe au bien-être financier d'un senior
- Pacte intergénérationnel : sécurité pour le vendeur, patrimoine pour l'acquéreur
- Démarche socialement responsable, alignée sur les critères ESG
- Alternative aux placements spéculatifs, porteuse de sens et de valeurs
Le viager libre constitue une opportunité d’investissement immédiatement rentable, offrant des avantages distinctifs pour les investisseurs recherchant un patrimoine progressif avec jouissance immédiate.
des experts engagés
Optimisez immédiatement la valeur de votre patrimoine
Le viager libre représente une solution patrimoniale idéale pour les seniors propriétaires souhaitant optimiser leurs revenus tout en se libérant totalement des contraintes immobilières.
Vendeur / crédirentier
Êtes-vous concerné par la vente en viager libre ?
Le viager libre est particulièrement adapté si vous vous reconnaissez dans certaines de ces situations :
- Vous avez plus de 65 ans et possédez un bien immobilier dont vous n'avez plus l'usage
- Vous souhaitez financer votre entrée en résidence seniors ou EHPAD
- Vous voulez maximiser la valorisation de votre patrimoine sans décote
- Vous désirez obtenir des revenus immédiats et réguliers à vie
- Vous possédez une résidence secondaire peu utilisée
- Vous souhaitez vous libérer des contraintes de gestion immobilière
Acheteur / Débirentier
Avez-vous le profil idéal pour investir en viager libre ?
Le viager libre convient particulièrement à l’investisseur qui se reconnait dans certaines de ces situations :
- Vous recherchez un investissement immobilier avec rentabilité immédiate
- Vous souhaitez acquérir un bien sans mobiliser tout votre capital d'un coup
- Vous voulez un placement qui génère des revenus dès l'achat
- Vous vous intéressez aux investissements à dimension éthique
- Vous cherchez une alternative au crédit bancaire traditionnel
- Vous souhaitez diversifier progressivement votre patrimoine
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3 solutions pour démarrer votre projet viager
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Bouquet + Rente viagère : le mécanisme de paiement immédiat
Fonctionnement du viager libre
Vous vous demandez comment se déroule concrètement une vente en viager ? Voici les principes de fonctionnement et les étapes clés d’une transaction type. Dans un viager libre, le prix de vente correspond à la valeur vénale complète et se répartit en deux éléments :
Le bouquet
Une somme initiale versée comptant au vendeur le jour de la signature chez le notaire. Son montant est librement fixé d’un commun accord. En général, le bouquet représente environ 20 à 40% de la valeur du bien, mais il peut varier selon les besoins du vendeur et la stratégie de l’acquéreur.
Certains viagers peuvent même être conclus sans bouquet (100% en rente), ou au contraire avec un bouquet élevé et une rente plus faible.
La rente viagère
Un paiement périodique (souvent mensuel) versé au crédirentier pendant toute sa vie. Le montant de la rente est calculé selon plusieurs facteurs : valeur vénale complète du bien, âge et espérance de vie du vendeur, montant du bouquet versé. Toutes ces données sont modulées pour que bouquet + rente correspondent à la valeur libre du bien. La rente peut être indexée annuellement sur un indice pour suivre l’inflation et préserver le pouvoir d’achat du crédirentier au fil du temps.
Fiscalité détaillée - vendeur / crédirentier
Avantages fiscaux pour le vendeur
- Bouquet : exonération totale d'impôt sur le revenu car il est considéré comme un capital de cession
-
Rente viagère : imposition partielle selon l'âge à la conclusion du contrat
- Après 70 ans : seulement 30% de la rente est imposable à l'impôt sur le revenu
- Entre 60 et 69 ans : 40% imposable
- Entre 50 et 59 ans : 50% imposable
- Avant 50 ans : 70% imposable - Exonération plus-value : si le bien était votre résidence principale, exonération totale de l'impôt sur la plus-value
- Absence de charges sociales : la rente viagère échappe aux cotisations sociales
- Simplification patrimoniale : le bien sort de votre patrimoine imposable (IFI)
Si ce n’était pas la résidence principale, la vente en viager est soumise au régime général des plus-values immobilières, mais bénéficie des abattements pour durée de détention selon les règles habituelles.
Fiscalité détaillée - acheteur / Débirentier
Avantages fiscaux pour l'acheteur
- Revenus locatifs immédiats : possibilité de déduire les charges selon le régime fiscal choisi (micro-foncier ou réel)
- Amortissement du bien : selon les règles comptables applicables aux investissements immobiliers
- Plus-value à la revente : calculée entre le prix d'acquisition total (bouquet + rentes versées) et le prix de revente, avec application des abattements pour durée de détention
- Optimisation des charges : déduction des frais de gestion, travaux et intérêts d'emprunt éventuels pour le bouquet
- Capacité d'endettement préservée : la rente viagère peut ne pas être comptabilisée comme un crédit selon les banques
- Stratégie patrimoniale : possibilité d'optimiser la transmission via démembrement ultérieur ou SCI
Le viager libre permet une optimisation fiscale immédiate grâce aux revenus locatifs possibles, contrairement au viager occupé où l’acquéreur doit attendre pour rentabiliser son investissement.
des experts engagés
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Vos questions les plus fréquentes
Le viager libre n'est-il pas risqué pour le vendeur qui perd son logement ?
Cette inquiétude est compréhensible, mais le viager libre est justement choisi par des seniors qui n’ont plus besoin du bien ou souhaitent s’en séparer.
Généralement, il s’agit de propriétaires de résidences secondaires, de personnes entrant en résidence seniors, ou souhaitant se rapprocher de leur famille.
Le viager libre leur permet de valoriser pleinement leur patrimoine tout en obtenant une sécurité financière à vie. De plus, le bouquet initial leur donne les moyens de financer leur nouveau logement ou leurs projets de vie.
C’est un choix éclairé qui améliore leur qualité de vie.
Que se passe-t-il si l'acheteur ne peut plus payer la rente ?
Le vendeur est protégé par plusieurs garanties juridiques solides.
D’abord, le notaire inscrit un privilège de vendeur qui prime sur toutes les autres créances.
Ensuite, l’acte contient une clause résolutoire : en cas de non-paiement (généralement après deux échéances impayées), le vendeur peut faire annuler la vente automatiquement. Il récupère alors son bien, conserve le bouquet et toutes les rentes déjà perçues, et peut réclamer des dommages et intérêts.
Cette protection dissuasive est très efficace et les défauts de paiement restent exceptionnels.
L'acheteur peut-il vraiment rentabiliser immédiatement son investissement ?
Absolument, c’est même l’un des principaux avantages du viager libre. L’acquéreur peut louer le bien dès la signature et percevoir des revenus locatifs immédiats.
Dans de nombreux cas, ces loyers couvrent une grande partie, voire la totalité de la rente viagère à payer. Par exemple, un bien loué 1200€/mois peut financer une rente viagère de 900€, laissant 300€ de revenus nets à l’investisseur. C’est ce qu’on appelle un viager « auto-financé ».
Cette rentabilité immédiate distingue clairement le viager libre du viager occupé.
Quelle différence de prix entre viager libre et viager occupé ?
Dans le viager libre, aucune décote n’est appliquée : le bien est valorisé à sa valeur vénale complète.
Dans le viager occupé, une décote de 30 à 50% est appliquée pour compenser l’occupation par le vendeur.
Ainsi, pour un même bien de 300 000€, le viager occupé sera calculé sur une base de 180 000€ à 210 000€, tandis que le viager libre sera calculé sur les 300 000€.
Cette différence se répercute sur le bouquet et la rente : ils sont plus élevés en viager libre, mais l’acquéreur peut rentabiliser immédiatement son investissement.
Un couple peut-il vendre en viager libre sur deux têtes ?
Oui, c’est même fréquent et recommandé pour protéger le conjoint survivant. Dans un viager libre sur deux têtes, la rente viagère continue d’être versée intégralement jusqu’au décès du dernier survivant.
Cela garantit au conjoint survivant de conserver ses revenus viagers sa vie durant. L’âge pris en compte pour les calculs est celui du plus jeune des deux vendeurs, ce qui détermine l’espérance de vie de référence.
Cette formule sécurise parfaitement les couples seniors.
Peut-on vendre en viager libre un bien déjà loué ?
Parfaitement. Si le bien est occupé par un locataire, il s’agit toujours d’un viager libre puisque le vendeur ne se réserve aucun droit d’usage.
L’acquéreur devient le nouveau propriétaire-bailleur et perçoit immédiatement les loyers tout en versant la rente au vendeur. Il doit respecter le bail en cours, mais profite des revenus locatifs dès la signature.
Cette situation est même très avantageuse car elle garantit une rentabilité immédiate et calculable de l’investissement.
Viager et sécurité juridique
Maîtriser le cadre légal spécifique au viager libre
Le viager libre bénéficie du même cadre juridique robuste que les autres formes de viager, avec des spécificités liées à la libération immédiate du bien. Le Code Civil encadre strictement ces transactions aléatoires, garantissant la sécurité des deux parties. La particularité du viager libre réside dans le transfert immédiat de la pleine jouissance, nécessitant des clauses adaptées pour protéger vendeur et acquéreur.
L’acte de vente doit détailler précisément : l’identité des parties, la valeur vénale complète du bien, la répartition bouquet/rente, les modalités de libération immédiate, et toutes dispositions particulières.
Les clauses essentielles d'un contrat de viager libre
Clause résolutoire
Protège le vendeur en cas de non-paiement de la rente, permettant l'annulation de la vente
Clause d'indexation annuelle
Généralement indexée sur l'indice des prix à la consommation ou l'indice des loyers
Clause de réversibilité
Essentielle pour les viagers sur deux têtes, elle précise le pourcentage de rente maintenu pour le survivant
Clause de libération
Précise les modalités de libération du bien et de transfert immédiat de propriété
Clauses d'entretien
Définissent les responsabilités de l'acquéreur concernant le maintien du bien et les assurances
Être rappelé(e) sous 48h
Expertise spécialisée, évaluation gratuite et accompagnement personnalisé pour votre projet viager
Spécificité du viager libre :
En viager libre, la propriété et la jouissance sont transférées simultanément dès la signature. Cette particularité simplifie grandement la gestion post-vente. Les experts Horus Sélection maîtrisent parfaitement ces enjeux spécifiques pour sécuriser votre transition patrimoniale.
Le budget à anticiper :
- Frais de notaire : calculés sur la valeur vénale intégrale du bien (aucune décote appliquée contrairement au viager occupé)
- Honoraires de notre agence spécialisée : transparents et négociés dès le premier entretien, avec possibilité d'étalement dans le plan de financement de l'acquéreur
Optimisations avancées : réversibilité, multi-biens, protection juridique, SCI
Le viager libre offre une flexibilité remarquable pour s’adapter aux situations patrimoniales les plus variées. Que l’objectif soit de sécuriser le conjoint, de valoriser plusieurs propriétés, de protéger un bénéficiaire vulnérable ou d’optimiser via une structure sociétaire, chaque configuration ouvre des opportunités fiscales et patrimoniales sur mesure.
Viager libre avec rente réversible
Configuration classique pour les couples, permettant au conjoint survivant de conserver l'intégralité de la rente jusqu'à son propre décès. Cette protection est essentielle pour sécuriser le niveau de vie du survivant.
Calcul spécifique : l'âge pris en compte est celui du plus jeune, déterminant une espérance de vie combinée. La rente est généralement calculée pour maintenir le même niveau jusqu'au décès du dernier.
Horus Séléction maîtrise parfaitement ces calculs actuariels complexes pour vous proposer la meilleure répartition bouquet/rente.
Viager libre de résidences multiples
Des propriétaires seniors possèdent parfois plusieurs biens immobiliers qu'ils souhaitent vendre simultanément en viager. Cette stratégie permet d'optimiser la rente globale tout en diversifiant les acquéreurs.
Exemple : vente groupée d'une résidence principale + résidence secondaire, générant une rente viagère confortable. Chaque bien peut avoir des acquéreurs différents, répartissant les risques.
Notre expertise permet de coordonner ces opérations complexes pour maximiser vos revenus viagers.
Protection des personnes vulnérables
Le viager libre peut concerner des personnes sous protection juridique, nécessitant des procédures spécifiques sécurisées.
Si le vendeur est sous tutelle ou curatelle, la vente en viager nécessite l’autorisation du juge des tutelles et l'intervention du tuteur/curateur.
Horus Séléction maîtrise ces procédures pour accompagner les familles. Si des héritiers réservataires pourraient contester, nous sécurisons juridiquement l'opération. Notre équipe collabore avec les notaires spécialisés pour garantir la validité et la pérennité de votre viager.
Viager et SCI
L'articulation viager libre - SCI ouvre des possibilités patrimoniales avancées particulièrement intéressantes.
Montages possibles :
• Vente en viager libre d'un bien détenu par une SCI
• Acquisition via une SCI familiale pour optimiser la transmission
• Création d'une SCI post-acquisition pour la gestion locative
Chaque structure implique des avantages fiscaux spécifiques. La rentabilité immédiate du viager libre se marie parfaitement avec l'optimisation SCI.
Notre équipe collabore avec vos conseils pour élaborer la stratégie patrimoniale la plus efficace.
Solutions viagères complémentaires
Explorer 3 alternatives au viager libre
La vente en viager occupé
Le crédirentier conserve son droit d’habitation à vie, impliquant une décote sur le prix mais permettant de rester chez soi. Idéal pour les seniors attachés à leur logement.
La vente à terme
La vente à terme fixe une durée de paiement déterminée (10 ans, 15 ans…) avec libération immédiate. L’acheteur connaît son engagement, le vendeur la somme totale.
La vente en nue-propriété
Le démembrement consiste à ne céder que la nue-propriété tout en conservant l’usufruit viager. Le vendeur reçoit un capital et peut occuper ou louer le bien à vie.
Réussir son investissement viager
Des conseils concrets pour vendre ou investir en viager en toute confiance
Retours d'expériences clients
Ils ont concrétisé leur projet viager avec Horus Sélection
Transparence, écoute et accompagnement font notre réputation. Lisez leurs retours d’expériences authentiques.
Royan (17)
Un accompagnement parfait, la disponibilité de SAS Horus est très sécurisante. Pas de questions sans réponses franches et précises.
Lyon (69)
Réactif et à l’écoute de mes besoins. Horus sélection a su m’accompagner dans mon projet immobilier.
Rodez (12)
Un accompagnement sans faille pour un projet où je n’y connaissais absolument rien. Résultat garanti. Un grand merci à vous.
Breuillet (17)
Christian F. a une vraie éthique professionnelle avec un souci constant de l’intérêt de ses clients
Narbonne (11)
A l’écoute des besoins de notre famille, Anne-Lise B. a su identifier nos besoins, et apporter des idées innovantes pour notre fiscalité
Poitiers (86)
Jean-Guy J. a parfaitement répondu à nos attentes en terme de retraite et de sécurité de la famille
Saint-Pée-sur-Nivelle (64)
Notre consultant patrimonial G., a été à l’écoute de nos besoins et nous a proposé une réponse adaptée.
Florensac (34)
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Tarascon (13)
Un accompagnement de qualité, une écoute active et du professionnalisme, merci Guy. !
