Viager occupé : guide complet pour propriétaires et investisseurs
Le viager occupé, plus qu’une simple transaction immobilière
S’assurer des revenus réguliers tout en conservant son lieu de vie ou investir dans la pierre à prix réduit grâce à un placement porteur de sens, le viager occupé offre ces possibilités.
Horus Sélection est là pour vous aider à en comprendre les subtilités.
Découvrir le viager
Pourquoi choisir le viager occupé ?
C’est un accord gagnant-gagnant entre un senior qui sécurise sa retraite sans quitter son domicile et un investisseur immobilier qui prépare l’avenir sereinement. Découvrez comment le viager occupé offre complément de revenus à vie, stabilité et sécurité aux vendeurs seniors, tout en proposant aux acquéreurs un investissement décoté, solidaire et rentable.
Revenus garantis
Une rente mensuelle sécurisée par acte notarié pour toute sa vie
Maintien à domicile
Un lieu de vie préservé en monétisant son patrimoine immobilier
Capital immédiat
Un bouquet perçu dès la signature pour financer ses projets
Prix avantageux
Une acquisition immobilière décotée de 30 à 50% par rapport au marché
Dimension éthique
Un placement utile qui soutient le bien-être et l'autonomie des seniors
Zéro gestion locative
Un investissement immobilier sans contraintes de locataire ni d'impayé
Notre expertise à votre service
Horus Sélection accompagne vendeurs et acquéreurs dans leurs projets de viager occupé
Forts de plus de 300 transactions réussies, nous répondons à vos interrogations et mettons notre expertise juridique et financière au service de votre projet immobilier.
Qu'est-ce que le viager occupé ?
Le viager occupé est une formule immobilière unique qui permet à un vendeur appelé crédirentier, de céder son bien à un acheteur appelé débirentier, en échange d’un bouquet (capital initial payé comptant) et d’une rente viagère mensuelle garantie à vie.
Le crédirentier conserve le droit d’usage et d’habitation (DUH) du bien, ce qui lui permet d’y vivre à vie. Il ne peut pas le louer, contrairement à un usufruit complet.
Ce n’est qu’au moment du décès du vendeur que l’acheteur récupère la pleine jouissance du bien.
Le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) : fondement juridique du viager occupé
Ce droit viager est la clé du viager occupé. Concrètement, le vendeur conserve l’usus (le droit d’user du bien, d’y habiter) mais pas le fructus (droit d’en percevoir les revenus). Ainsi, il demeure chez lui à vie, en jouissant du logement pour lui-même, mais sans pouvoir le louer à un tiers.
De son côté, l’acquéreur accepte d’être propriétaire sans usage immédiat. En contrepartie, il bénéficie d’une décote sur le prix de vente équivalente à la valeur monétaire de ce droit d’usage. Cette décote d’occupation compense la privation temporaire de jouissance du bien par l’acquéreur.
Le viager occupé repose sur un équilibre : un senior reste chez lui en améliorant sa retraite, pendant qu’un investisseur acquiert le bien immobilier à un coût réduit, compensant l’attente par une économie substantielle.
Les avantages clés du viager occupé
Pour le vendeur / crédirentier :
1. Un complément de retraite significatif et garanti à vie
- Perception d’un capital immédiat (bouquet) permettant de réaliser des projets, épargner ou faire des donations
- Rente viagère mensuelle versée jusqu’au décès, indexée sur l’inflation
- Revenu supplémentaire non imposable à 100% (abattement fiscal progressif selon l’âge)
- Sécurité financière face à l’allongement de la durée de vie
« Avec ma retraite de 1 250€ et ma rente viagère de 850€, j’ai clairement augmenté mes revenus mensuels. Je peux enfin profiter de ma passion pour les voyages tout en finançant mon aide à domicile. » – Marie, 77 ans, Toulouse
2. La conservation de votre cadre de vie familier
- Pas de contrainte de déménagement comme dans une vente immobilière traditionnelle
- Maintien à domicile contractuellement garanti à vie
- Préservation des liens sociaux de proximité et des habitudes
- Bien-être psychologique du “vieillir chez soi”
3. Une protection juridique renforcée
- Contrat notarié avec sécurités juridiques spécifiques
- Privilège de vendeur inscrit pour garantir la sérénité financière
- Clause résolutoire possible en cas de défaut de paiement*
- Indexation de la rente pour maintenir le pouvoir d’achat
*Le crédirentier a l’assurance de percevoir sa rente à vie ou de récupérer son bien si l’acquéreur ne respecte pas ses obligations
4. Un allègement de vos charges d'entretien
- Gros travaux à la charge du débirentier (toiture, façade, structure)
- Libération des inquiétudes liées aux dépenses imprévues
- Transfert progressif des responsabilités de propriétaire
- Possibilité de négocier la répartition des charges
En l’absence de précision, la loi prévoit que le vendeur paie les charges courantes et taxes comme la taxe foncière, l’acheteur assumant les gros travaux
5. La transmission optimisée du patrimoine
- Monétisation immédiate du bien immobilier
- Liberté d’usage des fonds (aider les enfants, financer des soins)
- Réduction des frais de succession pour les héritiers
- Solution idéale pour les seniors sans héritiers directs
6. La tranquillité d'esprit pour votre avenir
- Financement d’un projet nécessitant des fonds
- Élimination du souci de la gestion patrimoniale
- Capacité à faire face aux dépenses médicales imprévues
- Possibilité de financer des services à la personne
En bref, le vendeur en viager occupé améliore son confort de vie sans quitter son domicile, transforme son logement en revenu viager sécurisé et se libère de certains soucis matériels, tout en préparant sereinement l’avenir.
Pour l'acquéreur / débirentier :
1. Une acquisition à prix significativement décoté
- Décote immédiate de 30 % à 50 % sur la valeur libre du bien immobilier, calculée selon l’âge du vendeur
- Potentiel de plus-value élevé à la revente ou à la mise en location une fois la pleine propriété récupérée
- Protection naturelle contre les fluctuations du marché grâce à l’écart de prix d’entrée
- Accès à des biens situés dans des quartiers très recherchés, souvent inaccessibles en acquisition classique
« J’ai pu devenir propriétaire d’un appartement à Nice avec une décote de 45 %. Une opportunité inimaginable sur le marché traditionnel. » – Laurent, 38 ans, Lyon
2. Un investissement financièrement optimisé
- Bouquet modéré : mise de départ réduite par rapport à un achat classique
- Financement progressif via les rentes mensuelles, sans obligation de crédit bancaire
- Effet de levier temporel : vos versements suivent votre capacité d’épargne au fil des années
- Possibilité de diversifier votre patrimoine sans alourdir votre endettement
3. Une fiscalité particulièrement attractive
- Frais de notaire allégés : calculés sur la valeur occupée (-15 % à -60 %)
- Aucun revenu locatif à déclarer : les « loyers » sont prépayés par la décote
- Réduction de l’assiette IFI : seule la nue-propriété entre dans votre patrimoine taxable
- Optimisation patrimoniale facilitée pour les foyers déjà fortement imposés
4. Zéro contrainte de gestion locative
- Aucun locataire à trouver, gérer ou reloger
- Pas de risque d’impayés ni de contentieux locatifs
- Zéro vacance : le bien est occupé en continu par le crédirentier, qui l’entretient soigneusement
- Placement véritablement passif pendant toute la durée du viager
5. Une répartition avantageuse des charges
- Charges courantes (eau, électricité, copropriété, petits travaux) à la charge du vendeur occupant
- Débirentier responsable uniquement des gros travaux (toiture, façade, structure) et de l’assurance PNO
- Possibilité de négocier la prise en charge de la taxe foncière selon le contrat
- Dépenses annuelles limitées essentiellement au versement de la rente
En l’absence de clause contraire, la loi prévoit que le vendeur assume les charges d’occupation courantes et l’acquéreur les grosses réparations.
6. Un investissement à dimension éthique et humaine
- Contribution directe au maintien à domicile et au bien-être d’un senior
- Pacte intergénérationnel gagnant-gagnant : sécurité financière pour le vendeur, placement de long terme pour l’acquéreur
- Démarche socialement responsable, alignée sur les critères ESG
- Alternative pérenne aux placements spéculatifs, porteuse de sens et de valeurs
Le viager occupé constitue une opportunité d’investissement alternative aux placements immobiliers classiques, offrant des avantages distinctifs pour les investisseurs avisés à la recherche d’un patrimoine à long terme. De plus en plus d’investisseurs se tournent vers cette solution.
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Le viager occupé représente une solution patrimoniale idéale pour les seniors propriétaires souhaitant améliorer leur qualité de vie sans déménager.
Vendeur / crédirentier
Êtes-vous concerné par la vente en viager occupé ?
Le viager occupé est particulièrement adapté si vous vous reconnaissez dans certaines de ces situations :
- Vous avez plus de 65 ans et êtes propriétaire de votre résidence principale
- Vos revenus de retraite sont insuffisants par rapport à vos besoins
- Vous souhaitez absolument rester dans votre logement actuel
- Vous désirez vous prémunir contre d'éventuels frais de dépendance
- Vous possédez un patrimoine immobilier mais peu de liquidités
- Vous n'avez pas d'héritier direct ou souhaitez aider vos proches de votre vivant
Acheteur / Débirentier
Avez-vous le profil idéal pour investir en viager occupé ?
Le viager occupé convient particulièrement à l’investisseur qui se reconnait dans certaines de ces situations :
- Vous recherchez un placement immobilier à long terme
- Vous disposez d'un capital initial limité mais avez des revenus réguliers
- Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier sans contrainte de gestion
- Vous vous intéressez aux investissements à dimension éthique
- Vous voulez optimiser votre fiscalité immobilière
- Vous préparez votre retraite à moyen-long terme
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Bouquet + Rente viagère : le mécanisme de paiement
Fonctionnement du viager occupé
Vous vous demandez comment se déroule concrètement une vente en viager occupé ? Voici les principes de fonctionnement et les étapes clés d’une transaction type. Dans un viager occupé, le prix de vente est converti en deux éléments :
Le bouquet
Une somme initiale versée comptant au vendeur le jour de la signature chez le notaire. Son montant est librement fixé d’un commun accord. En général, le bouquet représente environ 20 à 30% de la valeur du bien, mais il peut varier selon les besoins du vendeur et la stratégie de l’acquéreur.
Certains viagers peuvent même être conclus sans bouquet (100% en rente), ou au contraire avec un bouquet élevé et une rente plus faible.
La rente viagère
Un paiement périodique (souvent mensuel) versé au crédirentier pendant toute sa vie. Le montant de la rente est calculé selon plusieurs facteurs : valeur libre du bien, âge et espérance de vie du vendeur, montant du bouquet versé, et bien sûr le fait que le bien soit occupé. Toutes ces données sont modulées pour que bouquet + rente correspondent à la valeur occupée du bien (valeur libre moins la décote d’occupation). La rente peut être indexée annuellement sur un indice pour suivre l’inflation et préserver le pouvoir d’achat du crédirentier au fil du temps.
Fiscalité détaillée - vendeur / crédirentier
Avantages fiscaux pour le vendeur
- Bouquet : exonération totale d'impôt sur la plus-value si le bien vendu constitue la résidence principale
-
Rente viagère : imposition partielle selon l'âge à la conclusion du contrat
- Après 70 ans : seulement 30% de la rente est imposable à l'impôt sur le revenu
- Entre 60 et 69 ans : 40% imposable
- Entre 50 et 59 ans : 50% imposable
- Avant 50 ans : 70% imposable - Avantage CSG/CRDS : la rente viagère échappe aux cotisations sociales car elle n'est considérée ni comme un revenu du capital mobilier, ni comme un revenu du travail
- Exclusion de l'IFI : le vendeur n'inclut plus le bien dans son patrimoine imposable à l'IFI
Si ce n’était pas sa résidence principale, la vente en viager est soumise au régime général des plus-values immobilières, avec toutefois une particularité : la plus-value est calculée sur la valeur vénale libre du bien, mais le paiement étant échelonné, le vendeur peut également demander un paiement échelonné de l’impôt sur la plus-value (sous certaines conditions) ou l’insérer dans la rente.
Fiscalité détaillée - acheteur / Débirentier
Avantages fiscaux pour l'acheteur
- Absence de revenus imposables tant que le crédirentier occupe le logement (pas de revenus locatifs)
-
Optimisation IFI : l'acquéreur ne déclare que la valeur de la nue-propriété qu'il détient, selon le barème officiel de l'article 669 du CGI :
- À 75 ans du crédirentier, l'usufruit vaut 30% → l'acheteur déclare 70% de la valeur
- À 80 ans, l'usufruit vaut 20% → l'acheteur déclare 80%
- À 85 ans, l'usufruit vaut 10% → l'acheteur déclare 90% - Plus-value à la revente : calculée entre le prix d'acquisition (bouquet + total des rentes versées) et le prix de revente libre, avec application des abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux)
- Capacité d’endettement (HCSF) : la rente viagère n’est pas assimilée à un crédit et ne compte donc pas dans le ratio réglementaire de 35%. Seules les mensualités d’un éventuel prêt contracté pour financer le bouquet s’y ajoutent. Les banques peuvent néanmoins inclure la rente parmi les charges fixes pour apprécier le reste-à-vivre : si l'acquéreur souhaite préserver sa marge d’emprunt, il doit privilégier un bouquet autofinancé et vérifier la politique de son établissement bancaire
Nos experts vous répondent
Vos questions les plus fréquentes
Le viager occupé n’est-il pas « un pari sur la mort » du vendeur ?
C’est une idée reçue tenace, mais la réalité est plus nuancée. Certes, la durée de la rente dépend de la longévité du vendeur, ce qui introduit une part de hasard. Cependant, le viager occupé est avant tout un contrat solidaire et équilibré : le senior améliore sa qualité de vie et l’acquéreur réalise un investissement immobilier à long terme. Ni l’un ni l’autre n’a intérêt à spéculer sur la mort : la loi impose d’ailleurs que l’issue soit incertaine (si le décès du vendeur survient dans les 20 jours de la vente, celle-ci peut être annulée pour absence d’aléa).
Plutôt qu’un pari sur la mort, le viager est un pari sur la vie du vendeur : l’acquéreur mise sur une durée de paiement raisonnable, et le vendeur sur une retraite sereine.
Les deux partis ignorent combien de temps durera le viager – c’est ce qui rend le contrat équilibré et légitime.
Que se passe-t-il si le vendeur vit beaucoup plus longtemps que prévu ?
Si le crédirentier (vendeur) dépasse largement l’espérance de vie estimée, l’acquéreur continuera à payer la rente aussi longtemps que nécessaire. Il n’y a pas de limite de durée : la rente est viagère, c’est-à-dire à vie. Pour l’investisseur, cela signifie que le coût total de l’achat sera plus élevé que prévu initialement, pouvant même dépasser la valeur du bien estimée au départ. C’est le risque assumé de l’acheteur en viager, tout comme le vendeur prend le risque inverse (celui de décéder tôt et donc de « sous-profiter » de sa rente).
Cela étant, même dans le cas d’une longévité exceptionnelle du vendeur, l’acquéreur a bénéficié en contrepartie de décennies sans gestion locative ni charges, et souvent la valeur du bien immobilier a augmenté. Le viager reste donc une opération équilibrée sur le long terme.
Par ailleurs, l’acheteur peut avoir optimisé son financement (par exemple en plaçant à rentabilité équivalente les sommes qu’il n’a pas dû débourser initialement grâce à la décote). En somme, une vie très longue du crédirentier réduit le rendement de l’investissement, mais ne le condamne pas : c’est un scénario possible qu’il faut accepter moralement et financièrement en s’engageant dans un viager.
Que se passe-t-il si l’acheteur décède avant le vendeur ?
Le décès de l’acheteur n’annule pas le viager. Le contrat se poursuit normalement et la rente doit continuer à être versée au vendeur.
En pratique, ce sont les héritiers de l’acquéreur ou son conjoint survivant qui reprendront l’obligation du versement de la rente, en même temps qu’ils hériteront du bien (toujours occupé). L’acte de vente en viager étant un titre exécutoire, le crédirentier conserve tous ses droits : si les héritiers ne souhaitent pas ou ne peuvent pas assumer la rente, ils devront vendre le bien à un tiers qui prendra le relais du viager, ou trouver un accord (parfois une compagnie d’assurance peut racheter la rente).
Dans tous les cas, le crédirentier n’est pas lésé : le privilège de vendeur inscrit lors de la vente lui confère une sûreté de premier rang sur le bien immobilier, lui permettant de faire saisir puis vendre le bien aux enchères si les versements de rente cessent, afin de se payer sur le produit de la vente en priorité.
Heureusement, ces situations sont rares et généralement anticipées : l’acheteur peut souscrire une assurance-décès pour couvrir le solde des rentes à payer, protégeant ainsi ses héritiers et le vendeur.
Peut-on vendre ou acheter un bien en viager occupé s’il y a plusieurs vendeurs (couple) ?
Oui, tout à fait. On parle alors de viager sur deux têtes (par exemple un couple marié vendant conjointement). Le contrat précise si la rente est réversible au survivant (la solution habituelle) ou réductible.
Rente réversible : la totalité de la rente continue d’être versée au conjoint survivant après le décès du premier, jusqu’au décès du second.
Rente réductible : la rente diminue selon une proportion convenue à la mort de l’un des deux (par exemple : -30%).
La réversibilité assure une protection maximale du conjoint survivant. Naturellement, dans un viager sur deux têtes, l’âge pris en compte pour le calcul est celui du plus jeune des deux vendeurs (puisque la rente durera jusqu’au décès du dernier vivant).
L’acquéreur bénéficiera donc d’une décote plus importante initialement, mais s’engage possiblement sur une durée de paiement plus longue. Ce type de viager est fréquent pour les couples seniors, afin de sécuriser le train de vie du survivant.
Du point de vue de l’acheteur, il doit envisager le scénario de longévité maximale sur deux personnes, mais en contrepartie le bien est souvent entretenu à deux et l’investissement peut rester très intéressant.
Quelles garanties a le vendeur de toucher sa rente pendant toute sa vie ?
La vente en viager est un acte notarié qui inclut plusieurs garanties juridiques pour le crédirentier.
D’abord, le notaire publie un privilège de vendeur au bureau des hypothèques : c’est une sûreté réelle sur le bien, qui prime même les hypothèques bancaires, garantissant au vendeur le versement de la rente. En cas de manquement, cette garantie permet d’agir en justice pour saisir le bien.
Ensuite, l’acte contient presque toujours une clause résolutoire de plein droit : si l’acheteur ne paie pas la rente au bout d’un certain nombre d’échéances (souvent deux impayés consécutifs après mise en demeure), le vendeur peut faire résilier la vente automatiquement. Il récupère alors la pleine propriété de son bien, conserve le bouquet et les rentes déjà perçues, et peut même réclamer des dommages et intérêts. Cette clause dissuasive protège très efficacement le crédirentier.
Par ailleurs, le notaire peut exiger que l’acheteur assure le paiement de la rente via un organisme tiers (caisse de dépôt) ou une assurance, surtout si le débirentier est âgé. Enfin, le vendeur a l’assurance de rester chez lui quoi qu’il arrive, puisque son droit d’usage est inscrit dans l’acte : même en cas de revente du bien ou de décès de l’acheteur, ce droit est opposable aux tiers et court jusqu’à son propre décès.
Le vendeur peut-il quitter le logement ou renoncer à son droit d’habitation avant la fin ?
Oui, le crédirentier peut décider, plus tard, de libérer le bien volontairement, par exemple s’il entre en maison de retraite ou va vivre chez un proche. Dans ce cas, deux scénarios sont possibles : soit le contrat de viager avait prévu cette éventualité (avec une clause de libération anticipée précisant les conséquences), soit il n’y avait rien de prévu et vendeur et acheteur devront trouver un accord amiable. En général, si le vendeur renonce à son droit d’usage de manière définitive, l’acheteur pourra dès lors jouir du bien (le louer ou l’occuper).
Il est d’usage d’augmenter la rente dans ces cas-là, pour compenser le vendeur qui n’a plus l’usage du logement. Par exemple, le contrat peut stipuler qu’en cas de départ en maison de retraite, la rente sera majorée de 30%. Sinon, les parties peuvent négocier une indemnité libératoire versée au vendeur.
Ce qui est certain : le crédirentier n’est jamais obligé de partir, c’est uniquement s’il le souhaite ou s’il ne peut plus rester (pour raisons médicales, par exemple) qu’une libération anticipée se produit. Du point de vue de l’acheteur, c’est une bonne surprise qui accélère son entrée en possession, mais elle a un coût si la rente augmente en parallèle.
Un investisseur peut-il revendre un viager occupé avant le décès du vendeur ?
Oui. L’acheteur en viager est propriétaire du bien immobilier dès l’acte de vente, il peut donc le revendre quand il le souhaite.
Toutefois, la vente se fera occupée aux mêmes conditions : le nouveau propriétaire devra reprendre l’obligation de payer la rente viagère aux mêmes termes. En pratique, le viager occupé peut ainsi être cédé sur le marché de l’investissement viager. L’acheteur initial peut vouloir revendre s’il a besoin de liquidités ou s’il souhaite réaliser son profit avant le terme. Il lui suffit de trouver un acquéreur intéressé par le viager aux conditions en cours. On recalcule généralement le viager en fonction de l’âge actualisé du vendeur et de la rente convenue, pour déterminer un prix de revente (on parle de rachat de viager).
Cette flexibilité offre une porte de sortie à l’investisseur si sa situation change. Côté crédirentier, rien ne change : il continue de toucher sa rente comme prévu, seul le payeur change.
À noter que ce type de revente reste relativement rare et nécessite l’accompagnement d’un professionnel pour bien valoriser le contrat en cours.
Le viager occupé est-il adapté uniquement aux personnes sans héritiers ?
Non, c’est un préjugé courant. Bien au contraire, plus de 60% des vendeurs en viager ont des enfants ou héritiers et ceux-ci sont souvent impliqués dans la décision.
Le viager occupé peut être un choix familial réfléchi : les parents améliorent leur quotidien grâce au viager, et les enfants sont rassurés de les voir vivre confortablement. Certains seniors avec descendance optent pour le viager afin de ne pas être financièrement à charge de leurs enfants, ou pour leur transmettre une partie de l’héritage de leur vivant (via le bouquet ou la rente qu’ils peuvent en partie donner aux enfants).
De plus, les héritiers d’un crédirentier en viager ne sont pas forcément lésés : si le senior a profité de son argent, c’est autant de moins à financer pour la famille (par exemple les frais d’EHPAD éventuels sont couverts par la rente viagère). Et s’il décède rapidement, le bouquet et les quelques rentes perçues peuvent faire partie de la succession. En somme, le viager n’est pas un acte d’égoïsme envers les héritiers, c’est souvent l’inverse : il permet de préserver l’autonomie financière du parent âgé et parfois d’anticiper la transmission sous d’autres formes
Comment fonctionne le calcul de la décote d’occupation ?
La valeur occupée du bien = la valeur vénale libre – la valeur du DUH viager
Pour calculer cette décote, les professionnels s’appuient sur l’espérance de vie du vendeur et estiment un loyer annuel théorique que vaudrait le bien. Par exemple, un appartement qui vaudrait 1000 € de loyer par mois (soit 12000 € par an) et un vendeur avec une espérance de vie de 10 ans donnent un usage d’une valeur d’environ 120000 € (actualisés). Cette somme est la valeur du droit d’habitation à déduire du prix de la valeur du bien.
Plus formellement, on actualise les futurs loyers prévisionnels sur la durée de vie probable du vendeur pour obtenir la valeur actuelle nette du DUH. Le taux d’actualisation choisi (souvent 3 à 5%) reflète le rendement attendu par l’acquéreur et le risque lié à l’incertitude de la durée. Ainsi, la décote d’occupation représente généralement 30 à 60% de la valeur selon l’âge.
Ces évaluations étant complexes, il est recommandé de faire appel à Horus Sélection ou à des outils de simulation viagère.
Viager et juridique
Découvrir le cadre juridique essentiel du viager occupé
Le viager occupé s’inscrit dans un cadre juridique précis défini par le Code Civil, notamment autour des principes de vente et d’aléa. Pour qu’un contrat de viager soit valable, le vendeur ne doit pas être en état de mort imminente lors de la signature, c’est une condition fondamentale pour préserver l’aléa caractéristique de ce type de transaction.
L’acte de vente doit mentionner l’identité des parties, la description du bien, le montant du bouquet, le montant et la périodicité de la rente, les modalités d’indexation, et toutes clauses particulières convenues.
Les clauses incontournables d'un contrat de viager occupé
Clause résolutoire
Protège le vendeur en cas de non-paiement de la rente, permettant l'annulation de la vente
Clause d'indexation annuelle
Généralement indexée sur l'indice des prix à la consommation ou l'indice des loyers
Clause de réversibilité
Essentielle pour les viagers sur deux têtes, elle précise le pourcentage de rente maintenu pour le survivant
Clause de libération anticipée
Optionnelle mais stratégique, elle prévoit les conditions si le vendeur quitte le logement avant son décès
Clauses d'entretien
Définissent les responsabilités de chaque partie concernant le maintien du bien et les assurances
Être rappelé(e) sous 24h
Conseils personnalisés, estimation gratuite et réponses claires et rapides à toutes vos questions
Bon à savoir :
En cas de défaillance de l’acheteur, la résolution du contrat n’est pas automatique. Le vendeur doit d’abord mettre en demeure le débirentier puis, si nécessaire, engager une procédure judiciaire. Les conseils avisés d’Horus Sélection et un contrat bien rédigé par un notaire transforment cette démarche en formalité relativement standardisée.
Les frais à prévoir :
- Frais de notaire : calculés sur la valeur occupée du bien (et non sur sa valeur libre), ce qui représente une économie substantielle pour l'acquéreur
- Honoraires d'agence spécialisée : généralement à la charge de l'acheteur, les honoraires d'Horus Sélection sont transparents et clairement indiqués dès le départ, avec possibilité de les intégrer dans le plan de financement de l’acheteur
Cas particuliers : réserve d’usufruit, multi-têtes, protection juridique, SCI
Le viager ne se limite pas à un modèle unique, il se décline pour répondre aux besoins les plus spécifiques. Qu’il s’agisse de préserver son droit d’usage, de partager la rente entre co-vendeurs, de mettre à l’abri un proche vulnérable ou de loger l’opération dans une structure sociétaire, chaque option ouvre des perspectives juridiques et fiscales stratégiques.
Viager avec réserve d'usufruit
Moins courant mais parfois plus avantageux, ce montage permet au vendeur de conserver l'usufruit complet du bien plutôt que le simple droit d'usage et d'habitation.
Différence essentielle : l'usufruitier peut louer tout ou partie du bien à un tiers et en percevoir les loyers s'il décide de ne plus y habiter. Cette option convient particulièrement aux vendeurs qui envisagent potentiellement un déménagement futur (rapprochement familial, maison de retraite partielle...).
La décote de prix sera un peu différente car l’usufruit vaut plus que le DUH. Horus Selection saura vous conseiller sur le choix DUH vs usufruit en fonction de vos objectifs.
Viager sur plusieurs têtes non conjointes
Des configurations familiales diverses peuvent justifier un viager occupé sur plusieurs têtes, comme des frères et sœurs âgés, des amis partageant un logement ou un parent avec un enfant en situation de handicap.
Dans ces situations, le contrat précise que la vente est effective jusqu'au décès de la dernière personne désignée. Les calculs d'espérance de vie combinée deviennent plus complexes, nécessitant l'expertise d'une agence spécialisée comme Horus Sélection pour calibrer équitablement le montant de la rente.
Protection des personnes vulnérables
Le viager peut concerner des personnes sous protection juridique, nécessitant des procédures spécifiques sécurisées.
Si le vendeur est sous tutelle ou curatelle, la vente en viager nécessite l’autorisation du juge des tutelles et l’intervention du tuteur/curateur. Si le vendeur a des enfants majeurs protégés ou des ayants droit avec incapacité, des approbations spécifiques sont nécessaires.
Si des héritiers réservataires sont susceptibles de contester plus tard la vente, un notaire s’assurera du respect des formes légales pour éviter toute future contestation.
Horus Sélection maîtrise ces procédures pour vous guider en terrain sécurisé.
Viager et SCI
Combiner viager et SCI ouvre des possibilités stratégiques patrimoniales avancées pour optimiser transmission et fiscalité.
La combinaison viager-SCI permet :
• La vente en viager d'un bien détenu par une SCI
• La vente des parts d'une SCI en viager
• L'achat en viager via une SCI familiale
(facilitant la transmission ultérieure)
Chaque montage implique des conséquences fiscales et patrimoniales spécifiques. Notre équipe collabore étroitement avec vos conseils (notaires, avocats, CGP) pour élaborer la structure la plus adaptée à votre situation.
La meilleure expertise viagère
Découvrir 3 alternatives au viager occupé
La vente en viager libre
Le crédirentier libère les lieux immédiatement, ce qui implique un bouquet et/ou une rente plus élevés. Cette solution est idéale pour les vendeurs prêts à déménager.
La vente à terme
La vente à terme fixe une durée de paiement (sur 10 ans, 15 ans…) ce qui élimine l’incertitude. L’acheteur connaît son engagement, le vendeur la somme totale.
La vente en nue-propriété
Le démembrement consiste à céder uniquement la nue‑propriété tout en conservant l’usufruit viager. Le vendeur ne perçoit qu’un capital et peut occuper ou louer à vie.
Pour un projet réussi
Des conseils concrets pour vendre ou investir en viager en toute confiance
Témoignages clients
Ils ont concrétisé leur projet viager avec Horus Sélection
Royan (17)
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Lyon (69)
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Un accompagnement de qualité, une écoute active et du professionnalisme, merci Guy. !
